Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).

В ст. 164 ГК РФ указывается, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации.

В ч. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Такое число указаний на обязательность государственной регистрации заставляет серьезнее относиться к ней, несмотря на то, что государственная регистрация, казалось бы, только подтверждает право, а не образует его. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Для проведения государственной регистрации сделки в регистрирующий орган (Росреестр) должны обращаться все участники сделки, подлежащей государственной регистрации, или их представители, действующие по нотариально удостоверенной доверенности, в которой четко прописано право поверенного осуществлять государственную регистрацию договора и перехода права собственности в Росреестре.

На практике встречаются ситуации, когда несмотря на исполнение одной стороной своих обязательств по договору, другая сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на приобретателя недвижимости. Для таких случаев закон содержит исключение из правила о ничтожности незарегистрированной сделки. Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Также ч. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящей главе мы проанализируем особенности рассмотрения дел по спорам об уклонении одной стороны от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, но прежде приведем пример стандартного положительного решения суда по делу из рассматриваемой категории, обстоятельства которого можно назвать наиболее распространенными.

Особенный интерес представляет собой резолютивная часть решения, поскольку она способна помочь истцу избежать проблем при регистрации сделки на основании решения суда.

К. обратилась в суд с иском о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры, указав в его обоснование, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 14.03.2000 она приобрела квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариально. Одновременно З. подписала у нотариуса заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которое также было удостоверено нотариально.

Однако при сдаче документов на регистрацию оказалось, что требуется личное присутствие стороны сделки З. К. неоднократно обращалась к З. с просьбой явиться в регистрирующий орган, но З. отказывалась. С 2000 г. К. не могла зарегистрировать свое право собственности на квартиру, хотя несла все расходы по ее содержанию и использовала квартиру в личных целях. К. просила вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании К. пояснила, что в 2000 г. она не поняла, что договор нужно регистрировать, и узнала об этом только в 2002 г., но в связи с рождением ребенка ей было некогда заниматься оформлением документов. С 2008 г. она стала обращаться к З. с просьбой зарегистрировать сделку, но З. отказывалась.

Ответчик З. в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени рассмотрения дела была надлежаще извещена, от получения судебной повестки, согласно сообщению отделения связи, она отказалась.

Третье лицо (представитель управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области), надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

Суд, заслушав истца и изучив материалы дела, нашел исковое заявление К. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании из представленных документов было установлено, что между З., являвшейся собственником квартиры, и К. 14.03.2000 был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи указанной квартиры. Сделка была исполнена сторонами. Правомерность заключения договора З. с 2000 г. и до момента рассмотрения дела в суде не оспаривалась, однако З. уклонялась от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поэтому суд на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ счел необходимым вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору К.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 14.03.2000, заключенного между З. и К., и государственную регистрацию перехода К. права собственности на соответствующую квартиру (решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 16.03.2009).

Ознакомившись с вышеприведенным примером, можно сделать вывод о простоте судебного разбирательства по делам о государственной регистрации сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество. Тем не менее, существуют определенные процессуальные особенности обращения в суд по делам данной категории.

В первую очередь при обращении в суд необходимо определить, кто является надлежащим ответчиком по иску о регистрации сделки и перехода права собственности. Зачастую ответчиком указывают орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок и перехода прав на недвижимое имущество, отказавший в регистрации сделки или не принявший документы на регистрацию, однако Росреестр не является надлежащим ответчиком по таким делам.

Ответчиком по делам данной категории выступает сторона договора, уклоняющаяся от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав вызвана смертью стороны договора, то ответчиком (ответчиками) по делу будут наследники этой стороны. Иск о регистрации сделки в таком случае будет приостановлен судом на шесть месяцев с момента смерти наследодателя (этот период времени определен законодателем для изъявления всеми наследниками умершего желания принять наследство).

По искам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество орган, осуществляющий регистрацию прав, необходимо привлекать в качестве третьего лица.

Сложнее всего бывает определить, кого следует привлекать в качестве ответчика, если уклоняющаяся от регистрации сторона ликвидирована, поскольку ни одним нормативным актом, в том числе и Законом о госрегистрации, не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй ее стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т.е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Если юридическое лицо ликвидировано в ходе рассмотрения дела в суде, то дело подлежит прекращению. Если иск подан к уже ликвидированному юридическому лицу, суд обязан будет отказать в его рассмотрении.

Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве невозможно.

Правоведы предлагают различные варианты законодательного решения этой проблемы. Тем временем, суды в таких ситуациях признают надлежащим ответчиком орган, осуществляющий государственную регистрацию, хотя официально и признают, что с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.

Выход суды нашли в возможности применения аналогии закона.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Таким образом, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации государственная регистрация сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, также производится на основании решения суда.

В этой связи регистрационный орган является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии со ст. 9 Закона о госрегистрации на Росреестр возложена обязанность по регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зачастую исковые требования заявляются неграмотно, что может повлечь отрицательное решение суда. Несмотря на то, что гражданское и процессуальное законодательства устанавливают широкий диапазон средств защиты нарушенных или оспоренных прав, необходимо правильно выбрать определенную меру защиты, подлежащую применению в конкретном случае.

Самой распространенной ошибкой является заявление требования о признании права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Хотя случаи удовлетворения судами исков о признании права собственности по данным основаниям имеют место, рисковать, подавая подобные требования, нежелательно. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации перехода права собственности покупатель не может считаться собственником данного имущества (им остается продавец).

Г. обратилась в суд с иском к ООО «Беломорлес» о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске, обосновав свои требования тем, что по договору купли-продажи от 01.08.2003 приобрела у ответчика указанную квартиру, передав в оплату два простых векселя ООО «Беломорлес» на сумму 500 000 руб. По акту приема-передачи от 01.08.2003 квартира ей была передана. Однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности произведена не была, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 09.02.2006 за Г. было признано право собственности на спорную квартиру.

В надзорной жалобе ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» (кредитор продавца) попросило отменить решение суда ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы надзорной жалобы, проверив материалы дела, заслушав доклад судьи областного суда, объяснения представителя ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”», представителя Г., президиум нашел решение суда подлежащим отмене.

При рассмотрении данного дела судом было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся в следующем.

Г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Правовым последствием удовлетворения такого иска стало то, что признанное в судебном порядке право собственности на недвижимость подлежит регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Зарегистрированное на основании судебного решения право может быть оспорено только путем обжалования самого судебного акта о признании права собственности.

В связи с этим характер спорного правоотношения требует привлечения к участию в деле в качестве соответчиков всех лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты решением суда, в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ.

При разрешении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» эти требования гражданско-процессуального законодательства судом учтены не были.

Удовлетворяя иск, суд указал, что истица фактически владела и пользовалась спорной квартирой, несла бремя ее содержания, однако по не зависящим от нее обстоятельствам была лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру. Руководствуясь ст. 8, 12 ГК РФ, суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за истицей может быть признано в судебном порядке и ее право собственности подлежит государственной регистрации на основании судебного решения. Между тем судом не было учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

В деле нет данных о государственной регистрации договора купли-продажи от 01.08.2003 и перехода права собственности на спорную квартиру к Г.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в том числе и с кредиторами по неисполненному денежному обязательству, претендующими на обращение взыскания на спорный объект недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Если же единственной причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Однако таких требований, а именно требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее, истицей по настоящему делу не заявлялось.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ их защиты, как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами (постановление президиума Архангельского областного суда от 10.05.2006 по делу № 44г-61).

Итак, правильным будет требование произвести государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

По спорам о регистрации прав на недвижимое имущество недопус­тимо предъявление требования об обязании стороны сделки осуществить государственную регистрацию. Часть 3 ст. 551 ГК РФ не предполагает обязания стороны по сделке совершить определенные действия. Напротив, данное положение позволяет добросовестной стороне в одностороннем порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании судебного акта.

Решение об обязании ответчика зарегистрировать сделку судебным приставам будет исполнить нелегко, если такое решение вообще исполнимо.

Обратим внимание на еще одну часто встречающуюся ошибку в исковых требованиях.

Из текста ст. 551 ГК РФ следует, что суд принимает решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Речь идет о регистрации именно перехода права собственности, поэтому требовать регистрации самого права неверно.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По спорам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество истцу необходимо представить доказательства, свидетельст­вующие об уклонении ответчика от совершения необходимых для осуществления регистрирующим органом действий по государственной регистрации.

Лучше, если эти доказательства будут письменными, поэтому до обращения в суд следует обратиться к другой стороне договора с письмом, содержащим предложение в определенное время явиться по адресу нахождения органа государственной регистрации сделок с документами, необходимыми для осуществления государственной регистрации сделки. Письмо следует отправлять с уведомлением о вручении. Если недобросовестная сторона не является в почтовое отделение за письмом, ему следует направить телеграмму с уведомлением. В уведомлении на телеграмму почтальон укажет причину неполучения адресатом телеграммы.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество возникла вследствие смерти другой стороны, то указанный досудебный порядок соблюдать не нужно. Сам факт смерти по аналогии закона рассматривается как доказательство уклонения стороны от регистрации сделки и перехода права.

Если приобретатель по сделке не может ее зарегистрировать ввиду ликвидации продавца, следует представить доказательства обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вряд ли истцу удастся сдать документы на регистрацию и получить отказ. В этом случае суд ограничивается пояснениями истца, а регистрирующий орган не будет отрицать то обстоятельство, что без второй стороны сделки документы на регистрацию не принимаются.

Рассматривая дела об уклонении от регистрации сделки и перехода прав собственности, необходимо осветить вопрос о сроках обращения сторон по поводу регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, или в суд.

Как практикующему адвокату, автору приходилось часто сталкиваться с договорами об отчуждении недвижимости, большинство из которых содержало условие о сроке, в течение которого стороны должны осуществить государственную регистрацию сделки и переход прав на недвижимое имущество.

Этот срок не является пресекательным для обращения в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, истцу не обязательно ждать истечения договорного срока для обращения в суд с требованием о регистрации сделки, если другая сторона явно уклоняется от регистрации договора.

Закон о госрегистрации не содержит ограничений по срокам обращения в регистрирующий орган по вопросу регистрации сделки, из чего следует, что обе стороны могут осуществить регистрацию сделки спустя неопределенный срок после ее подписания и исполнения сторонами.

В отношении обращений в суд с требованием о регистрации сделки действует общий трехлетний срок исковой давности, предусмот­ренный законом.

В мае 1996 г. Г. обратилась в суд с иском к АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”», управлению юстиции администрации Тюменской области и Ф. о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи этой квартиры, признании торгов, на которых квартира была продана Ф., недействительными.

Истица ссылалась на то, что 21.04.1995 она заключила с АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила его. 19.05.1995 Г. полностью оплатила ее стоимость.

По условиям договора после уплаты стоимости квартиры продавец обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем Г. не смогла своевременно зарегистрировать сделку.

19.07.1995 судебными исполнителями на квартиру был наложен арест в связи с долгами АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”». 07.02.1996 были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи была продана Ф.

Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками, являлась недействительной, так как не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Ф. же, в свою очередь, является надлежащим собственником квартиры, в которой незаконно проживает Г.

Решением Калининградского районного суда г. Тюмени, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда, торги, проведенные 07.02.1996, были признаны недействительными. Их стороны должны были быть приведены в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени была возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру; в исках Г. о признании права собственности на квартиру и Ф. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении было отказано.

Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 06.02.1998 протест удовлетворила, указав следующее.

Удовлетворяя иск Г. о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Ф., суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» как собственник имущества было вправе передать по договору право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, была вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушали их права и законные интересы (ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447–449 ГК РФ).

Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21.04.1995, на неправильное применение судом ст. 164–167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой (суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе). Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям представляется неправильным.

Как было установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствовал фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариального оформления сделки) судебными исполнителями был наложен арест, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.

Также нельзя было согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195, 196 ГК РФ).

Более того, районный суд со ссылкой на соответствующие доказательства сделал в решении вывод об уважительности причин, по которым Г. не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.

Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.

Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Ф. как у добросовестного приобретателя квартира истребована быть не могла. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» и сделка по отчуждению уже проданной ранее Г. квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Ф., а находилась во владении Г. после исполнения ею условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах постановление президиума являлось незаконным и подлежало отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций (определениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.1998).

Исследуя вопрос о сроках обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок, и о применении исковой давности к требованиям о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество, мы специально привели данный пример из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, так как в нем рассмотрена ситуация, когда на момент обращения истца в суд по вопросу регистрации сделки недвижимость уже не принадлежит продавцу.

Верховный Суд РФ придерживается позиции, что сделка по повторному отчуждению недвижимости недействительна. Следует отметить, что в ситуациях, когда продавец-мошенник подписывал несколько договоров купли-продажи недвижимости, суды признают права собственности на недвижимое имущество за покупателем, договор купли-продажи с которым датирован наиболее ранним числом. Однако законодательно эта позиция ничем не подкреплена.

Весьма интересна и законодательно обоснована позиция Архангельского областного суда по данному вопросу.

При проверке законности решения суда по спору о действительности договора купли-продажи жилого дома судебная коллегия оставила без внимания тот факт, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Судебная коллегия также не учла, что при признании договора недействительным в соответствии со ст. 167 ГК РФ должны быть применены последствия его недействительности.

П. обратился в суд с иском к М. о признании действительным заключенного им договора купли-продажи жилого дома и признании за ним права собственности на данный объект недвижимости, обосновывая свои требования тем, что 28.08.2002 он заключил договор купли-продажи жилого дома. Данный договор от имени продавца и собственника дома М. был заключен Т., действующим по нотариально заверенной доверенности, выданной М.

За приобретенный объект недвижимости П. уплатил 2000 долл. США, что в рублевом эквиваленте составило 60 000 руб. Ему были переданы ключи от дома, составлен акт приема-передачи имущества, П. въехал в спорный дом. В то же время ни сделка, ни переход права собственности не были зарегистрированы, так как М. 02.09.2002 года отменила доверенность, выданную ею на имя Т., известив об этом соответствующих лиц. В последующем П. стало известно, что в октябре 2002 г. М. продала спорный дом Л.

П. просил признать действительным заключенный им договор купли-продажи дома, признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, отменить заключенный между М. и Л. договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный дом за Л.

Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии, иск П. был удовлетворен.

За П. было признано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок у данного дома. Суд также обязал соответствующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный жилой дом от М. к П.

Договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком у дома, заключенный между М. и Л. и удостоверенный нотариусом, был признан недействительным. Была признана недействительной и государственная регистрация права собственности за Л. на спорный жилой дом.

Суд надзорной инстанции признал неправильным применение норм материального права и отменил состоявшиеся по делу судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Разрешая заявленные П. требования, суды первой и кассационной инстанций правильно исходили из того, что договор купли-продажи жилого дома между П. и М., от имени которой в договоре выступал Т., имел установленную законом письменную форму, что по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение, что был оформлен акт приема-передачи жилого дома.

В то же время судебные инстанции не учли следующего.

В соответствии со ст. 164, 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и такая сделка является нич­-
тожной. Вместе с тем при уклонении одной из сторон от регистрации сделки другая сторона вправе в судебном порядке требовать вынесения решения о ее регистрации, равно как и требовать в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судом было установлено, что договор купли-продажи жилого дома был оформлен П. и Т. 28.08.2002.

Обращение П. в суд за защитой нарушенного права последовало 29.10.2003.

Между тем на момент обращения в суд ответчик по делу М. уже не являлась в силу закона собственником спорного дома, и данные обстоятельства судом не были приняты во внимание с позиций материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, а при наличии факта регистрации договор вступает в силу с момента ее осуществления.

Из материалов дела следовало, что 09.10.2002 М. заключила с Л. нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорного жилого дома и данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, как был зарегистрирован и переход права собственности на данный объект недвижимости к покупателю - Л.

Более того, признавая недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный между М. и Л., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (применяется двусторонняя реституция, которую суд не применил).

Помимо этого, из представленного суду надзорной инстанции нотариально заверенного заявления истца П. усматривается, что в рассмотренном споре он не имел своего интереса, дом ему не был нужен, а деньги за дом были ему возвращены Т. полностью со ссылкой на то, что собственник дома М. решила сама распорядиться домом и продать его по своему усмотрению (постановление президиума Архангельского областного суда по делу № 44-Г-231).

При такой шаткой позиции судов представляется правильным не затягивать обращение в суд в случае уклонения другой стороны от регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации .

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от такой регистрации, должна возместить другой стороне возникшие убытки.

Термин “уклонение” является оценочным, поэтому при принятии решения об удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела. Анализ судебной практики позволяет ответить на вопрос о том, какие обстоятельства свидетельствуют или не свидетельствуют об уклонении продавца от регистрации. Кроме того, суды указывают, при каких условиях может быть вынесено решение о такой регистрации.

2.1. Вывод из судебной практики: При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

“…61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.11.2012 N ВАС-15457/12 по делу N А12-15702/2011

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

В связи с изложенным, а также учитывая, что материалами дела подтверждается фактическая передача имущества истцу и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца.

…В передаче дела N А12-15702/2011 Арбитражного суда Волгоградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.07.2012 отказать…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.10.2013 по делу N А79-8143/2012

“…В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” (далее – Постановление от 11.07.2011 N 54) разъяснено: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются именно факты владения истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Представленные в материалы дела документы (акт приема-передачи от 29.05.2009, договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.06.2010 N В-22-1-6, соглашение о погашении задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.02.2012, требование от 11.01.2012 N 9, акты на оказание коммунальных услуг и квитанции по оплате услуг) свидетельствуют о том, что на момент рассмотрения спора Предприниматель владеет спорным помещением и несет расходы по его содержанию.

Факт того, что спорное нежилое помещение фактически передано Предпринимателю и находится в его фактическом владении на момент рассмотрения дела, подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиком.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о необходимости предъявления требований о понуждении к исполнению обязательства по передачи вещи и отказ в иске о государственной регистрации являются ошибочными, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям статей 398, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5 Постановления от 11.07.2011 N 54.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Факт недобросовестного уклонения ответчика от государственной регистрации и его нежелание исполнять свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от 10.02.2009 очевидно следуют из материалов дела и не отрицаются им самим (в том числе подтверждены в выступлениях представителей в кассационной инстанции). При этом истец добросовестно исполнил свои обязательства по названному договору, что подтверждено материалами настоящего дела, установлено судами первой и апелляционной инстанций и вступившими в законную силу судебными актами по делу N А79-15161/2009.

При указанных обстоятельствах у судов отсутствовали законные основания для отказа в удовлетворении требований истца…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.04.2013 по делу N А79-10466/2011

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона).

Действительность договора установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии по делу N А79-6117/2012.

В пункте 61 Постановления N 10/22 разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства (акт приема-передачи от 08.09.2011, товарную накладную от 07.09.2011 N 156 и другие), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предмет договора купли-продажи был принят ответчиком и оплачен в полном объеме. Иная оценка обстоятельств спора в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Изложенное свидетельствует о том, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на здание транспортного цеха ДОЦ-2 общей площадью 658,8 квадратного метра, инвентарный N 1394:10/0000:П, назначение – производственное, этажность – 2, литера М, расположенное по адресу: город Новочебоксарск, улица Промышленная, дом 93, и удовлетворил исковые требования Фирмы…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2012 по делу N А28-1093/2012

“…Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований Комплекса судам следовало установить заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.08.2010 по делу N А19-14326/08

“…Материально-правовым требованием по делу является требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Правовым основанием иска указана статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Установив, что ответчик (продавец) на момент осуществления сделки являлся собственником отчужденного объекта недвижимости, последнее передано покупателю, денежные средства за данное недвижимое имущество оплачены продавцу, и признав доказанным факт уклонения кооператива от государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предпринимателю, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А74-2294/2009

“…Общество с ограниченной ответственностью “СибТрейд-НК” (далее – ООО “СибТрейд-НК”) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ТД-Трейд-КНК” (далее – ООО “ТД-Трейд-КНК”) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание – магазин площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литера А2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008. ООО “СибТрейд-НК” также заявило требование о взыскании с ООО “ТД-Трейд-КНК” судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, в сумме 52 238 рублей 20 копеек.

В обоснование предъявленных исковых требований ООО “СибТрейд-НК” сослалось на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на проданное по договору купли-продажи N СТ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По настоящему иску в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств, подтверждающих передачу спорного имущества, в материалы дела не представлено, акт приема-передачи магазина от 23.09.2008 не подтверждает передачу здания магазина по договору купли-продажи N СГ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 от продавца к покупателю, поскольку данный акт является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

Вместе с тем иск о государственной регистрации перехода права собственности на имущество по договору купли-продажи может быть предъявлен только в случае, когда все обязательства сторон по договору, в том числе и обязанность продавца по передаче имущества покупателю, исполнены…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.03.2014 N Ф03-174/2014 по делу N А73-6339/2013

“…ООО “Виктория”, ссылаясь на уклонение ООО “Стройуниверсал” о регистрации сделки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

При разрешении спора суды на основании исследования и оценки представленных в деле доказательств, определив согласования сторонами всех существенных условий, необходимых для совершения сделки купли-продажи (ст. 432, 549, 555 ГК РФ), установили исполнение сторонами договора купли-продажи по оплате покупателем стоимости объектов недвижимости; по передаче продавцом объектов во владение покупателю.

В связи с чем, установив факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права на названные объекты, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимания разъяснения, сформулированные в Постановлении от 29.10.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (п. 61), с учетом установленного законного владения истцом спорными объектами, суды пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Поскольку неправильного применения норм материального права и норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены решения и постановления…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2011 N Ф03-9479/2010 по делу N А24-1962/2010

“…Рассматривая требование покупателя, направленное на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона и исполнен ли он сторонами, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Исследовав материалы дела, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили отсутствие доказательств, подтверждающих факт передачи покупателю – администрации г. Петропавловска-Камчатского приобретенного по договору купли-продажи от 30.11.1996 имущества. Стороной акта приема-передачи производственного здания и комплекса незавершенного строительством объекта от 30.11.1996, представленного в регистрирующий орган и в материалы дела, администрация г.Петропавловск-Камчатского не является, поэтому данный акт правомерно не принят судом в качестве такого доказательства. Иных доказательств передачи спорного недвижимого имущества покупателю в деле не имеется.

Поскольку вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ истец не доказал факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 30.11.1996 как одного из условий для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за покупателем при ликвидации продавца, арбитражные суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы кассационной жалобы опровергаются установленными по делу обстоятельствами и представленными в нем доказательствами, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются.

Обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм права, подлежащих применению, в связи с чем не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.10.2010 N Ф03-6741/2010 по делу N А24-3866/2009

“…Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что договор купли-продажи от 19.05.2008 N 1 не исполнен сторонами в части передачи имущества, суд первой инстанции правильно отметил, что отказ в передаче товара влечет последствия, предусмотренные статьей 463 ГК РФ. В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 названной статьи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи либо в соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ требовать отобрания вещи у продавца. Вместо требования передать вещь покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

Требование об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на морское судно правомерно отклонено судом, поскольку согласно вышеуказанным разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, такое требование может быть удовлетворено только при условии исполнения продавцом обязательства по передаче имущества…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.07.2011 по делу N А81-5201/2010

“…Из материалов дела видно, что 01.09.2010 между ООО “Экопур сервис” (продавец) и предпринимателем Спиридоновым Г.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи N 13/03К (далее – договор купли-продажи), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Северная, д. 48, общей площадью 610,9 кв. м, инвентарный номер 24.12.6794Н, лит Б, условный номер 89-72-36/031/2006-195, стоимостью 3 000 000 руб.

Факт передачи объекта покупателю судами установлен и сторонами не оспаривался.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, предприниматель Спиридонов Г.В. обратился в суд с настоящим иском.

В пункте 51 <*> Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, суды, установив факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности и факт исполнения продавцом обязательства по передаче имущества, на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений в пункте 51 <*> Постановления Пленума N 10/22 правомерно удовлетворили заявленное требование.

——————————–

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “51” имеется в виду “61”.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит необоснованными, ранее они были проверены и оценены судом апелляционной инстанции. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения в части…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.11.2010 по делу N А45-12171/2007

“…Уклонение ООО “Технологии в Сибири” от государственной регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения ООО “Хорос” с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 указанной статьи, в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт передачи имущества продавцом покупателю, не оспоренный продавцом, и факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, в соответствии с указанными выше нормами материального права правомерно удовлетворили исковое требование ООО “Хорос”…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу N А40-123597/12

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Доказательств, подтверждающих передачу спорного земельного участка истцу (покупателю), а также регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, установив, что договор купли-продажи земельного участка от 23.08.2012 заключен в установленном законом порядке, признаки его недействительности и незаключенности не установлены, а неисполнение ответчиком своих обязательств по названному договору влечет соответствующие правовые последствия, в том числе установленные статьями 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска в части обязания ответчика передать истцу по акту приема-передачи спорный земельный участок площадью 2 697 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020451:350 и зарегистрировать переход права собственности на него…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.10.2011 по делу N А40-110391/10-158-654

“…Как указано в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства по передаче имущества.

В материалах дела имеется как Соглашение между Истцом и Ответчиком о передаче имущества в собственность Истца в счет оплаты стоимости ее доли, так и Акт приема-передачи, подтверждающий исполнение обязательства Ответчика по передаче имущества. Также в материалах дела имеются доказательства неоднократных обращений Истца к Ответчику с просьбой исполнить условия Соглашения и направить необходимые документы и заявление в регистрирующий орган.

Таким образом, в материалах дела имеются все доказательства, необходимые для удовлетворения требований Истца при избранном способе защиты права:

Доказательство заключения между Истцом и Ответчиком Соглашения о передаче имущества в собственность Истца;

Доказательство фактической передачи имущества Истцу;

Доказательства неоднократного и длительного уклонения Ответчика от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода прав собственности.

При наличии в материалах дела всех указанных выше письменных доказательств решение и постановление судов об отказе в удовлетворении требований Истца не основано на материалах дела и противоречит действующему законодательству – ст. 11, 12, 94, 131, 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним”, пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.

На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что принятые судебные акты подлежат отмене…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А41-36495/09

“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО “Жилищный капитал” (продавцом) и ТСЖ “Сокол-1” (покупателем) заключены три договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 августа 2004 года, согласно которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний принять спорное имущество.

Во исполнение условий названного договора ООО “Жилищный капитал” и ТСЖ “Сокол-1” 16 августа 2006 года подписали акты приема-передачи недвижимого имущества.

Таким образом, товарищество со ссылкой на уклонение ООО “Пелотон” от государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное ТСЖ “Сокол-1” на основании договоров от 12 августа 2004 года, обратилось с иском в суд.

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Учитывая изложенное, а также установив, что основанием приобретения права собственности на спорное имущество стали договоры купли-продажи от 12 августа 2004 года, которые в установленном законом порядке не признаны незаключенными и недействительными, а также основываясь на факте передачи ТСЖ “Сокол-1″ спорного недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу N А65-9574/2013

“…Истец является победителем торгов по лоту N 1, что подтверждается протоколом от 3.06.2012 N 2237-ОТПП/2/1-1.

В газете “КоммерсантЪ” от 22.09.2012 N 178 на 7 странице опубликовано объявление о том, что истец является победителем торгов.

Предметом торгов являлось следующее имущество: торгово-сервисный центр “Орловское кольцо” площадью 1128,40 кв. м, инвентарный N 2605-0108, литера А, адрес: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, п. Орловское кольцо, в районе прудов накопителей вдоль а-д N 4, кадастровый N 16:52:09 03 01:009: 0108; торговый зал “Машинный двор” площадью 552,7 кв. м. Право аренды земельного участка для использования под мойку, кафе, автомагазин, станцию технического обслуживания общей площадью 3000 кв. м, расположенного на вышеуказанном земельном участке, кадастровый N 16:52:090301:0009.

06.12.2012 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи.

В счет оплаты имущества истец платежным поручением от 07.07.2013 N 32 перечислил ответчику часть стоимости имущества в размере 5 266 877 руб. 49 коп. Согласно пункту 2 договора от 6.12.2012 стоимость имущества составляет 19 343 071 руб. 50 коп.

Согласно пункту 4.1 договора ответчик обязался передать покупателю имущество по акту приема-передачи, в срок не позднее пяти дней с момента исполнения покупателем условий по оплате имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель ссылалась на уклонение ответчика от передачи документов на государственную регистрацию.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом, подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абзаца второго пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В данном случае согласно договору от 06.12.2012 передача объекта недвижимости от продавца к покупателю осуществляется после оплаты имущества по акту приема-передачи, подписываемому сторонами.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела спорное имущество фактически ответчиком (в порядке, установленном договором) истцу не передано, данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения исковых требований о регистрации перехода права на основании статьи 551 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах требования кассатора об отмене состоявшихся судебных актов и удовлетворение заявленного иска подлежат отклонению…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2014 по делу N А55-6685/2013

“…Как установлено судом, 22.08.2012 между ОАО “Кузнецов” (продавец) и ООО “Антей-недвижимость” (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 9.

Согласно пункту 1.1 договора “продавец” обязуется передать в собственность “покупателя”, а “покупатель” обязуется принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилые помещения гараж корпуса N 33, номера на поэтажном плане 1 этаж, поз. 34 – 62, общей площадью 651,2 кв. м, 2 этаж, поз. 1 – 32, общей площадью 613,7 кв. м, входящие в состав объекта права: корпус N 33, гараж, назначения нежилое, общая площадь 6008,7 кв. м, этаж 1, 2 номера на поэтажном плане 1 этаж поз. 1 – 62, 2 этаж поз. 1 – 38, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Заводское шоссе, д. 29, кадастровый номер 63:01:0000000:20186/1.

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 22.08.2012.

Уведомлением от 19.09.2012 N 01/208/2012-052 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, известив об этом продавца и покупателя.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Суд установил, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 9, который исполнен сторонами путем передачи вышеуказанного объекта по акту приема-передачи от 22.08.2012. Оплата за объект недвижимости была произведена ООО “Антей-Недвижимость” в полном объеме. Стороны обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако решением от 19.09.2012 регистрационные действия были приостановлены до 19.10.2012 с целью устранения выявленных недостатков и необходимости предоставления дополнительных документов ОАО “Кузнецов”. В указанный срок ответчик необходимые документы на регистрацию не представил.

Впоследствии, 18.12.2012, ОАО “Кузнецов” обратился к ООО “Антей-Недвижимость” с письмом, в котором уведомил о намерении расторгнуть заключенный договор, приложив к нему дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к правомерному выводу о том, что своими действиями ОАО “Кузнецов” уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, и обоснованно удовлетворил исковые требования…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.11.2012 по делу N А55-24218/2011

“…Отказывая в удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, суды обеих инстанций правомерно учли следующее.

Согласно пункту 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что ни на момент обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением, ни на момент вынесения судом первой инстанции решения обязательство продавца по передаче спорного земельного участка покупателям исполнено не было. Следовательно, при отсутствии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, право на обращение с требованием о государственной регистрации перехода права у заявителя не наступило…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2010 по делу N А12-25876/2009

“…ООО “Сельхозэкспорт”, посчитав, что ООО “БЕРЕСЛАВСКИЙ ПОРТ” не исполнило обязанности по регистрации перехода права собственности, обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали, что материалами дела доказаны уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, а также факт оплаты стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи спорного имущества ООО “Сельхозэкспорт”.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт подписания истцом и ответчиком актов приема-передачи имущества установлен судами. Однако в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по фактической передаче соответствующих объектов во владение ответчику.

Судами не исследован и не отражен в судебных актах вопрос о том, в чьем фактическом владении находится имущество, являющееся предметом спора. Не оценено волеизъявление собственника на отчуждение спорного имущества.

Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, выполнить требования о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, вынести законный и обоснованный судебный акт…”

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, оценив подписанный сторонами акт приема-передачи, указал, что имущество во владение покупателя фактически не поступило.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2012 по делу N А56-1239/2012

“…Посчитав, что ЗАО “Черкизовский” необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество, ООО “РосХимПродукт” обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что, несмотря на подписание акта приема-передачи спорного объекта от 03.03.1997, имущество в фактическое владение истца не поступило. При таких обстоятельствах в удовлетворении требований ООО “РосХимПродукт” отказано правильно…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А63-15616/2012

“…Из материалов дела видно и судами установлено, что 02.04.2002 общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи производственного помещения – магазина общей площадью 201,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Михайловск, ул. Гагарина, 3а. Помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от 25.05.1992 (пункта 1.2 договора).

Платежным поручением от 15.05.2002 N 165 предприниматель оплатил выставленный ему обществом счет от 12.04.2002 N 113 на сумму 51 440 рублей с назначением платежа – производственное помещение площадью 201 кв. м.

В 2012 году предприниматель обратился к обществу с претензией, в которой потребовал в срок до 25.09.2012 предоставить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на спорный объект, и осуществить действия, необходимые для государственной регистрации.

Поскольку общество на претензию не ответило, предприниматель на основании статьи 551 Кодекса заявил требование о государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление N 10/22) разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд установил, что факт исполнения договора купли-продажи от 02.04.2002, в том числе в части передачи продавцом магазина покупателю, равно как и факт уклонения общества от государственной регистрации перехода права собственности на объект, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о правомерности заявленного предпринимателем требования.

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно указал на то, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования предпринимателя.

Основания для отмены или изменения постановления апелляционного суда по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.2013 по делу N А32-2531/2012

“…В пункте 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; далее – постановление от 29.04.2010 N 10/22).

В пункте 61 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 названного Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (договор купли-продажи; платежное поручение; акт приема-передачи спорного имущества; письма истца к ответчику от 05.10.2011 N 38-23-03/2787 и от 20.10.2011 N 38-23-03/355), поведение сторон, установив уклонение ответчика от регистрации перехода права, суды пришли к законному и обоснованному выводу о наличии условий для удовлетворения иска в силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2009 по делу N А63-7871/2008

“…Вместе с тем, разрешая спор, суды не учли следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Из абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из искового заявления усматривается, что иск предъявлен в связи с уклонением общества от государственной регистрации перехода права собственности на проданное по договору купли-продажи от 02.08.2005 имущество.

По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости продавец вправе требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества, продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Принимая решение о регистрации перехода права на основании договора купли-продажи железнодорожных путей от 02.08.2005, суды не установили обстоятельства исполнения сторонами данного договора – передачи недвижимого имущества.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, поскольку приняты на основании неполного исследования фактических обстоятельств, в связи с чем дело следует направить на новое рассмотрение в первую инстанцию. При новом рассмотрении суду необходимо выяснить указанные выше обстоятельства; исходя из установленного, предложить истцу уточнить заявленные требования и разрешить спор по существу…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2013 N Ф09-14210/12 по делу N А07-12273/11

“…Как следует из материалов дела, 19.06.2010 между Сазоновым В.В. (покупатель) и обществом “СтройРесурс” (продавец) подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя двухкомнатную квартиру N 33, расположенную по адресу: <…>, а покупатель обязался принять данный объект недвижимости и уплатить за него 1 327 500 руб. По условиям договора продавец обязан передать покупателю объект недвижимости без подписания передаточного акта (п. 3.1.2 договора).

Ссылаясь на факт заключения с должником договора купли-продажи объекта недвижимости и неисполнение им обязанности по его передаче в собственность покупателя, Сазонов В.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В качестве подтверждения возникновения у него права на объект заявителем представлены следующие доказательства: договор купли-продажи квартиры от 19.06.2010, квитанция к приходному кассовому ордеру N 304 от 03.06.2010, акт приема-передачи от 19.06.2010.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Условием удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности является исполнение продавцом обязательства по передаче имущества. Согласно абз. второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), доводы и возражения лиц, участвующих в рассмотрении настоящего обособленного спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор, акт приема-передачи от 19.06.2010 в данном случае не подтверждают фактическую передачу названного объекта недвижимости во владение Сазонову В.В., доказательств нахождения квартиры во владении заявителя на момент рассмотрения предъявленных требований также не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения предъявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отсутствуют. Выводы суда соответствуют материалам дела и действующему законодательству…”

Примечание: В трех приведенных ниже Постановлениях при вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности суд указал, что в момент заключения договора купли-продажи недвижимость находилась во владении покупателя, поэтому подписание сторонами акта приема-передачи не требовалось.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.01.2013 N Ф09-13024/12 по делу N А50-3522/2012

“…В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1.3 договора купли-продажи от 28.02.2011 N 0394 земельный участок находится во владении предпринимателя, в связи с чем подписание сторонами договора акта приема-передачи не требуется.

Поскольку обязательства сторон по договору сторонами были исполнены, препятствия для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на земельный участок отсутствуют, суд апелляционной инстанции верно сделал вывод о том, что Территориальное управление, не направив в регистрирующий орган представителя и не выдав доверенность предпринимателю для осуществления государственной регистрации перехода к последнему права собственности на земельный участок, уклонилось от государственной регистрации, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.12.2012 N Ф09-11892/12 по делу N А60-8890/2012

“…Кроме того, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

Из материалов дела следует, что спорные помещения на момент заключения договора находились во владении истца как арендатора и пунктом 6 договора от 31.12.2010 предусмотрено, что передача отчуждаемого объекта продавцом покупателю фактически состоялась в день подписания настоящего договора. Доказательств возврата указанного помещения истцом в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суды, признав доказанным факт уклонения комитета от государственной регистрации и установив отсутствие препятствий для реализации предпринимателем Петровой Т.В. преимущественного права, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ, и, соответственно, для государственной регистрации перехода права собственности на помещения площадью 416,1 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19, правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя Петровой Т.В…”

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2011 N Ф09-5987/10 по делу N А76-27369/2009

“…При новом рассмотрении судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято уточнение заявленных требований, согласно которым общество “Энергостройкомплект” просит зарегистрировать переход права собственности к нему по договору купли-продажи от 01.03.2005 на промтоварную базу общей площадью 1177,4 кв. м (литера Ддд1), тарный склад общей площадью 436,7 кв. м (литера Б), тарный склад общей площадью 163,8 кв. м (литера А), продовольственную базу общей площадью 831,2 кв. м (литера Е), расположенные по адресу: Челябинская обл., г. Коркино, пос. Первомайский, и по договору купли-продажи от 07.08.2006 на нежилое здание – трансформаторную подстанцию общей площадью 25,5 кв. м (литера К), расположенную по адресу: Челябинская обл., г. Коркино, пос. Первомайский, ул. Заводская, д. 1.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), на основании ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к универсальным правопреемникам продавца.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).

Факт заключения обществом “Уралцемент” и обществом “Энергостройкомплект” (покупатель) договоров купли-продажи от 01.03.2005, 07.08.2006 и передача спорного имущества истцу также подтверждены представленными в материалы дела документами (акты приема-передачи объектов основных средств N 752, 753, 754, 950, счета-фактуры от 11.04.2005 N 4157/У, 19623/У, товарные накладные от 11.04.2005 N 4157, N 19623).

При таких обстоятельствах требования общества “Энергостройкомплект” обоснованно удовлетворены судами…”

Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2010 N Ф09-9108/10-С6 по делу N А50-8776/2010

“…В ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено то, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Исходя из смысла указанных норм права, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе сообщение о проведении аукциона, договор купли-продажи от 09.08.2006, акт приема-передачи имущества от 09.08.2006, суды пришли к выводу о том, что в результате проведенных торгов обществом “Вавилон” приобретено и передано продавцом следующее недвижимое имущество – комплекс недвижимого имущества детского летнего лагеря, находящегося по адресу: Пермский край, Ильинский муниципальный район, г. Чермоз (спортивный лагерь за городом), состоящий из 1-этажного бревенчатого здания (дом охранника), общей площадью 18,9 кв. м, с пристроем, литера а; 2-этажного кирпичного здания (дача N 2), общей площадью 529,76 кв. м; 2-этажного кирпичного здания (дача N 1), общей площадью 529,76 кв. м, с кочегаркой, литера Г, баней, литера Г1, предбанником, литера Г2, пионерской комнатой, литера Г3, клубом, литера Г4, медицинской комнатой, литера Г5, складом мат., литера Г6, складом дощатым, литера Г7.

Суды, принимая во внимание, что право собственности на спорное незавершенное строительством здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием “Ильинский район”, в деле отсутствуют доказательства передачи данного имущества покупателю на основании договора купли-продажи по акту приема-передачи от 09.08.2006, правомерно отклонили довод общества “Вавилон” о том, что в состав приобретенного им комплекса имущества детского лагеря входит указанный объект недвижимости.

С учетом изложенного судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.08.2013 по делу N А14-18027/2012

“…Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Положениями ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из содержания п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно представленному в дело передаточному акту от 13.08.2011 ООО “МВИ” передало ИП Кулеевой Н.В. спорное имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 13.08.2011.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм материального права, принимая во внимание уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, а также учитывая факт передачи спорного имущества покупателю, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований…”

2.2. Вывод из судебной практики: Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости может быть квалифицирован как уклонение от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него.

Примечание: В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению, если продавец передал имущество. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Если это обязательство не выполнено, покупатель вправе в исковом заявлении объединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности на него. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7767/07-С6 по делу N А76-792/07

“…Общество “Олма” обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:05.06.003:0021 площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, 197.

Общество “Олма”, полагая, что Комитет по управлению имуществом уклоняется от передачи земельного участка, поскольку им не представлен подлинный экземпляр акта приема-передачи земельного участка, что препятствует надлежащему оформлению права собственности на недвижимое имущество, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с данным иском.

На основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего исполнения Комитетом по управлению имуществом предусмотренных договором купли-продажи обязательств, что свидетельствует об уклонении указанного органа от передачи земельного участка покупателю и от регистрации перехода права собственности на данный объект.

С учетом того, что в материалах дела имеется только копия акта приема-передачи выкупленного земельного участка от 16.06.2006 (л. д. 23), суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что Комитетом по управлению имуществом не доказан факт надлежащего исполнения своих обязательств по передаче земельного участка, предусмотренных договором купли-продажи от 15.06.2006 N 477/зем, и обоснованно расценили действия ответчика как уклонение от передачи истцу спорного земельного участка, регистрации сделки купли-продажи земельного участка и перехода на него права собственности.

Доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку противоречат материалам дела и направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

По данному делу см. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 N 18АП-3337/2007 по делу N А76-792/2007.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 N 18АП-3337/2007 по делу N А76-792/2007

“…Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка N 477/зем. от 15.06.2006, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу в собственность земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, 197, кадастровый номер 74:36:05 06 003:0021, для целей эксплуатации жилого дома, а истец обязался уплатить ответчику 247320 руб.

Обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается копией платежного поручения от 24.04.2006 N 3.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался выводом об уклонении ответчика от передачи истцу земельного участка и от регистрации перехода права, поскольку ответчиком не представлен истцу двусторонний акт приема-передачи земельного участка, предусмотренный п. 5.1 договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Согласно п. 5.1 договора N 477/зем. от 15.06.2006, передача земельного участка осуществляется на основании акта приема-передачи. Земельный участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи обеими сторонами.

Требованием от 22.08.2006 истец просил ответчика надлежащим образом исполнить обязанность по передачи земельного участка.

Материалы дела содержат копию акта приема-передачи земельного участка от 16.06.2006 подписанного как истцом, так и ответчиком.

Между тем в соответствии со справкой истца от 16.04.2007 (л.д. 69) указанный акт, подписанный со стороны ответчика, истцу не направлялся и у истца отсутствует, хотя был подписан со стороны истца и направлен в адрес ответчика.

При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций подлинник акта ответчиком суду не представлялся.

Об отсутствии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи земельного участка по состоянию на 15.01.2006 свидетельствуют материалы проведенной прокуратурой Челябинской области по заявлению истца проверки (л.д. 56. 58, 59, 62), а также требование судебного пристава-исполнителя N 21095 от 15.01.2007 о предоставлении акта приема-передачи (л.д. 37).

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Шевелилова С.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Железновой Н.Д. судей: Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Б.
с участием: Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н. дело
по апелляционной жалобе Ч.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года
по иску Д. к Ч. о признании уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

Установила:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице с требованиями о признании Ч., уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу <...>
Кроме того, просила суд обязать государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре за N <...>и взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 29 апреля 1999 года между Ч. (Продавец) и Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, находящийся по адресу: <...> (договор удостоверен нотариусом Н.Н.П., зарегистрирован в реестре N <...>). В тот же день жилой дом был передан истице во исполнение условий договора.
Право собственности продавца на вышеуказанный жилой дом возникло на основании договора дарения, удостоверенного Зиняковским сельским советом Городецкого района Нижегородской области 21 августа 1992 года по реестру за N <...> от <...>года, что подтверждалось свидетельством о регистрации права серии НО N<...>, выданным <...> года Городецким филиалом государственного учреждения юстиции Нижегородской области.
Договор купли-продажи жилого дома заключенного между сторонами, в государственном учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Истицей неоднократно производились обращения к продавцу с просьбой подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявление о переходе права собственности по договору от продавца к покупателю в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако продавец данных действий не осуществил.
Так как продавец Ч. необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, истица 15 ноября 2012 года в одностороннем порядке произведено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации сделки.
Письмом от 30 ноября 2012 года из указанного государственного органа истице пришел ответ, согласно которому государственная регистрация сделки приостановлена, в связи с отсутствием от имени продавца заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявления о переходе права собственности по договору.
На основании указанного истица просила заявленные ею требования удовлетворить.
Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года исковые требования Д. удовлетворены.
Ч. признана, уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, расположенного по адресу <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д.
Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре N <...>.
В пользу Д. с Ч. взысканы расходы по госпошлине в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное по следующим мотивам.
Ответчица считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства.
Заявительница жалобы считает, что она не уклонялась от государственной регистрации сделки купли-продажи, в материалах дела также отсутствуют доказательства об уклонении от регистрации сделки.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчица указывала, что согласна в согласованное время подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Однако истица отказалась согласовывать время для подачи заявлений в регистрационную службу.
Ответчица указала, что истицей не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации сделки.
К тому же ответчица считает, что обжалуемое решение суда может повлечь для нее неблагоприятные материальные последствия, поскольку с нее взыскана государственная пошлина, а также данное решение дает основание истице по делу обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с нее убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки, а также истица может взыскать расходы, понесенные на оплату услуг представителя.
На основании указанного ответчица считает, что решение суда подлежит отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Д., судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда является законным и отмене не подлежит.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 29 апреля 1999 года между Ч. (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 6).
Договор удостоверен нотариусом Н.Н.П. и зарегистрирован в реестре N <...>.
В соответствии с п. 8 договора предусмотрено, что передача жилого дома продавцом и его прием покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 29 апреля 1999 года. Ответчица не отрицала, что фактически условия договора по передаче дома и получения суммы, указанной в п. 5 договора, за его продажу, между сторонами исполнены.
Пунктом 9 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в Городецком районном филиале ГУЮ Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Покупатель приобретает право собственности с момента регистрации настоящего договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области направленному в адрес Д. (л.д. 7)., государственная регистрация права на жилой дом по указанному выше адресу приостановлена, в силу того, что ответчицей не подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применяя правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции считает указанный договор заключенным, так как между сторонами в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора, кроме того данная сделка удостоверена в нотариальном порядке.
Отсутствие письменного акта приема-передачи недвижимого имущества не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела установлено, что с момента заключения договора купли-продажи, с 1999 года ответчица не подала заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчица не отрицала, что приходила в регистрационную службу для подачи указанного заявления, однако, не дождавшись своей очереди, заявление не подала. В связи с указанным, а также учитывая длительный срок, в течение которого ответчица не исполнила своей обязанности по подаче заявления для регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об уклонении ответчицы от регистрации договора купли-продажи жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, ответчица путем заключения договора купли-продажи жилого дома по своей воле приобрела гражданские права и обязанности указанные как в тексте договора, так и предусмотренные нормами Гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия указывает, что доводы жалобы о неблагоприятных последствиях, которые может повлечь уклонение от государственной регистрации перехода права собственности не являются юридическими значимыми при рассмотрении данного дела, так как ответчица должна была сознавать и предполагать о наступлении возможных последствий, в случае уклонения от исполнения своих обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, правовых оснований к отмене правильного по существу решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

Определила:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Дело №

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Центральный районный суд гор. Новокузнецка Кемеровской области в составе

Председательствующего судьи Пышкиной О.В.

При секретаре Пуляевой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Новокузнецке 13 августа 2015 года гражданское дело по иску Баснукаева Н. Д. к Семенюте Д. Н. о государственной регистрации договора,

у с т а н о в и л:

Истец Баснукаев Н.Д. обратился в суд с иском к Семенюте Д.Н. и просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..

Требования мотивированы тем, что истец Баснукаев Н.Д. ДД.ММ.ГГГГ купил в у ответчика Семенюты Д.Н.. Ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец обратился с иском в суд о регистрации перехода права собственности на квартиру. Центральный районный суд гор. Новокузнецка вынес решение от 26.11.2014 года о регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец представил в Росреестр заявление, вышеуказанное решение суда на регистрацию перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, пояснив, что согласно ч. 3 ст. и письма Кемеровского областного суда от 07.12.2006 года № при заявлении требований о регистрации сделки в связи с тем, что одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд выносит решение о регистрации сделки. Также судам следует иметь ввиду, что при заявлении требований о регистрации сделки, необходимо решить вопрос и о регистрации перехода права, таким образом, для регистрации права собственности покупателя (в случае уклонения от регистрации продавца) необходимо представить решение суда о регистрации и сделки, и перехода права собственности.

В судебное заседание истец Баснукаев Н.Д. не явился, был извещен о явке в суд, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Семенюта Д.Н. в суд не явился, представителя не направил, был извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений не представил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО, Отдел по гор. Новокузнецку в суд представителя не направили, представили письменный отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. В отзыве указали, что Семенюта Д.К. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе, однако указанная сделка не зарегистрирована, судом вынесено решение только о регистрации перехода права собственности от Семенюты Д.К. к Баснукаеву Н.Д..

Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 года №122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. , и .

Согласно ст. 2 указанного Закона РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По условиям договора купли-продажи от 30.05.1995 года продавец передал, а покупатель принял отчуждаемую квартиру, что ответчиком не оспаривается.

Основания считать договор незаключенным отсутствуют. При заключении договора купли-продажи стороны понимали природу совершаемой ими сделки, кроме того, судом не было установлено наличие заблуждения ответчика относительно предмета сделки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. ст. , представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что Семенютой Д.Н. необходимые действия для регистрации договора не совершены, заявление по установленной форме не подано, суд пришел к выводу о подтверждении факта его уклонения от выполнения своих обязанностей, основанных на сделке купли-продажи квартиры и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на это недвижимое имущество.

р е ш и л:

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., заключенного 30.05.1995 года между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..

Ответчик вправе подать в Центральный районный суд гор. Новокузнецка заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда изготовлено 17.08.2015 года.

Председательствующий: (подпись) О.В. Пышкина

Верно, судья: О.В. Пышкина

Решение суда вступило в законную силу «____»____________ 2015 года

Суд:

Центральный районный суд г. Новокузнецка (Кемеровская область)