Виды стоимостей и их анализ. Залоговик vs

Залоговая стоимость имущества - это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной Банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

• - основной суммы кредита;
• - процентам, начисленным на момент обращения взыскания на предмет залога;
• - неустойки, начисленной на момент обращения взыскания на предмет залога.

Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:

Таким образом где: Z - залоговая стоимость имущества; P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания; q - затраты при реализации данного имущества; S - сумма кредита; % - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; j - штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

• 1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);
• 2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:

очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;

колебаний рыночных цен;

коэффициентов амортизации;

ликвидности имущества.

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

где: N - текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость); k - коэффициент залогового дисконтирования

Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного Кредитного Комитета Банка, далее по тексту - (ГКК) Главный Кредитный Комитет Банка (ГКК) - комитет, принимающий решения о выдаче кредита. . Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов Центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех Специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.

Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики Банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются Центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится Специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае Специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.

Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.

Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.

Определение залоговой стоимости

Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.

Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.

Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.

Залоговый дисконт

Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:

• сумму задолженности перед кредитором;
• сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
• транспортные расходы;
• судебные расходы;
• другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.

Нюансы

Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

• сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
• продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.

Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.

Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);

при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых

В случае вынужденной распродажи заложенного имущества банк- залогодержатель заинтересован в первую очередь в быстром получении выручки для возврата кредита с неоплаченными процентами и компенсации понесенных потерь. Главное здесь - скорость, а не выгодность продажи имущества.

Под залоговой стоимостью объекта имущества понимается та цена, по которой может быть продан объект в сжатые оговоренные сроки на момент обращения взыскания.

При заключении кредитного договора залоговая стоимость назначается банком-кредитором на основе оценки рыночной стоимости, выполненной профессиональным оценщиком. При этом банки применяют разные расчетные модели, одна из них имеет следующий вид :

где 5 р - рыночная стоимость объекта, определенная на момент заключения кредитного и залогового договоров;

К, - коэффициент, учитывающий обесценение объекта во времени (например, вследствие износа) за период от момента заключения договоров до момента вынужденной продажи на торгах;

К деф - коэффициент, учитывающий обесценение объекта по причине нештатных условий эксплуатации и хранения в дефолтной ситуации;

К 1ик - коэффициент ликвидационной скидки на вынужденность и срочность продажи;

З б - издержки банка-кредитора, связанные с обращением взыскания и организацией продажи, включая госпошлину, исполнительский сбор, эксплуатационные и другие расходы.

Относительная разница между рыночной и залоговой стоимостью называется залоговым дисконтом : К зал = 1 - ).

Залоговая стоимость может определяться также на основе ликвидационной стоимости по формуле

где 5 1ИК - ликвидационная стоимость объекта имущества, 5 1ИК = 5 р х х(1-К лнк).

Ликвидационную скидку может также определить приглашенный оценшик как рекомендуемую величину, но обычно она назначается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

При определении рыночной стоимости для целей оформления залога должны быть соблюдены следующие условия:

• 1) дата оценки берется на момент заключения договора о залоге. В форме консачтинга оценшик может спрогнозировать рыночную стоимость на момент истечения срока данного договора;
• 2) каждый объект должен быть оценен в состоянии готовности к продаже новому собственнику, т.е. определяется «стоимость в обмене». Это обстоятельство особенно важно при оценке машин и оборудования, так как приведение их в состояние готовности к продаже потребует учета затрат на демонтаж, упаковку и другие предпродажные операции.

Для оценки объекта недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

Документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации);

• документы, на основании которых приобретена или оформлена собственность (договоры купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.);
• справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки;
• технический паспорт строения;
• документ на право пользования земельным участком;
• договоры аренды и субаренды (при их наличии);
• сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии).

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий продажи ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

Размер ликвидационной скидки зависит в основном от двух факторов: ликвидности имущества и чувствительности (эластичности) спроса к цене у данного имущества. Остановимся подробнее на этих факторах.

Ликвидность означает способность объекта имущества как товара быть проданным в течение малого отрезка времени без потери своей реальной стоимости. Ликвидность измеряется продолжительностью торговой экспозиции в нормальных условиях продажи. Чем меньше торговая экспозиция, тем выше ликвидность товара при прочих равных условиях.

Ликвидность непосредственно зависит от уровня спроса на товар, масштабов его использования (потребления). Факторы ликвидности у разных видов имущества разные.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: назначение объекта недвижимости; его функциональность; удобство местоположения для использования по назначению; физическое состояние и эксплуатационные параметры; наличие коммуникаций; развитость рынка недвижимости в регионе и населенном пункте и др.

Например, среди нежилых зданий и помещений в городах более ликвидными являются офисные и торговые здания и помещения, ниже ликвидность у складских зданий и еще ниже ликвидность у производственных зданий и помещений.

Основные факторы ликвидности для машин и оборудования следующие: назначение и степень универсальности применения; широта функциональных возможностей; технический уровень и качество; топливная и энергетическая экономичность; техническое состояние и малая изношенность; соответствие назначения развивающимся отраслям в регионе и в стране; численность потребителей данной техники в регионе; развитость соответствующего сегмента регионального рынка и др.

Информация о степени ликвидности и продолжительности торговой экспозиции по группам аналогичного оборудования при нормальных условиях продажи собирается от дилерских компаний, систематизируется для последующих расчетов. В качестве примера приведены данные о ликвидности некоторых видов машин и оборудования (табл. 10.2).

Таблица 10.2

Степень ликвидности у некоторых товарных групп машин и оборудования

Среднюю продолжительность торговой экспозиции в месяцах для определенного вида товара можно рассчитать также исходя из годового объема продаж этого товара в одной торговой организации:

где 0 - годовой объем продаж при нормальных условиях продажи по средней рыночной цене, шт.

Объем продаж должен оцениваться только из одной торговой или сбытовой точки в данном регионе или населенном пункте.

Если на территории региона (города) данным товаром торгуют несколько дилеров, то их данные об объеме продаж усредняются, но нс суммируются.

Второй фактор, который учитывается при выборе ликвидационной скидки, - чувствительность, или эластичность, спроса, а следовательно, и торговой экспозиции к цене.

Известно несколько эмпирических математических моделей для расчета коэффициента ликвидационной скидки, предложенных разными авторами. Наиболее логичным представляется подход, опирающийся на анализ ценовой эластичности спроса, применяемый в теории ценообразования. Согласно этому подходу связь между спросом и ценой представляется кривой спроса, а чувствительность спроса к изменению цены оценивается коэффициентом ценовой эластичности спроса. Коэффициент ценовой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при изменении цены на 1% при неизменных прочих условиях.

Кривая спроса, во всех точках которой коэффициент ценовой эластичности спроса постоянен, описывается обратной степенной функцией

где 0 - спрос (объем продаж) при цене Ц;

К эл - коэффициент цеповой эластичности спроса;

с - постоянный параметр уравнения, равный условному значению спроса при Ц = 1 или К эл = 0.

Если в приведенном выше уравнении спрос 0 заменить на время торговой экспозиции Т, то получим уравнение зависимости времени торговой экспозиции от цены;

Вообще эластичность спроса по цене на некоторый товар зависит от остроты потребности у покупателей в данном товаре, покупательной способности и ограниченности приобретения другого заменяющего товара. Поэтому эластичность спроса по цене у разных групп товаров разная.

Чтобы установить коэффициент ценовой эластичности спроса, необходимо получить опытные данные о времени экспозиции при продаже каких-либо аналогичных объектов как минимум в двух ситуациях: 1) при продаже по средней рыночной цене; 2) при продаже по сниженной цене.

Коэффициент ценовой эластичности спроса может быть рассчитан по данным отмеченных выше двух ситуаций следующим образом:

где Т н - время нормальной торговой экспозиции при продаже по средней рыночной цене Ц р;

Т с - время сокращенной торговой экспозиции при продаже по сниженной цене Ц с. Это время, например, задается процедурой судебного исполнения.

Эластичность спроса от цены считается высокой, если > > 1,5; повышенной при К Э1 = 1,2 - 1,4; средней при К эл = 0,8 - - 1,3; низкой при К 31

Для одного вида товара можно записать уравнения для нормальной и сокращенной экспозиций:

Поделив одно выражение на другое, после преобразований получим:

Если известны время нормальной и сокращенной экспозиций, то сниженная цена получается по формуле

Отсюда получаем выражение для расчета коэффициента ликвидационной скидки:

Зависимость коэффициента ликвидационной скидки (в процентах) от коэффициента снижения времени торговой экспозиции (в процентах) при разных коэффициентах ценовой эластичности спроса представлена на рис. 10.1.

Рис. 10.1.

Из рис. 10.1 видно, что чем меньше коэффициент ценовой эластичности спроса, тем больше следует назначать ликвидационную скидку при прочих равных условиях. Так, чтобы сократить время экспозиции на 50%, потребуется снизить цену на 25% при К эл = 2, на 50% при К Э1 = 1, на 75% при К Э1 = 0,5.

Сведения о фактических ликвидационных скидках получают на основе анализа результатов проведенных открытых торгов. Например, в табл. 10.3 приведены результаты анализа более ста состоявшихся торгов объектов по трем сегментам рынка недвижимости, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам. При этом был применен метод парных продаж. Время сокращенной экспозиции равно примерно двум месяцам.

Пр и мер. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки и ликвидационную стоимость металлорежущего станка. По результатам оценки рыночная стоимость (средняя рыночная цена) станка равна 120 тыс. руб. По данным, полученным от дилерской компании, время экспозиции аналогичных

Таблица 10.3

Коэффициент ликвидационной скидки для зданий и помещений

Источник. Вопросы оценки. - 2001. - № 1. - С. 30.

станков в нормальном режиме продажи составляет около четырех месяцев. Необходимо продать станок в течение трех месяцев. Коэффициент ценовой эластичности спроса для данных станков соответствует среднему уровню эластичности и принят равным 1,1.

Решение. Сниженная цена станка равна

тыс. руб. Коэффициент ликвидационной скидки равен 1 - (92,38/ /120) = 0,23, или 23%. Таким образом, ликвидационная стоимость станка принимается равной сниженной цене, т.е. 92,38 тыс. руб.

Контрольные вопросы

• 1. В чем заключается назначение залога имущества и в каких целях он применяется?
• 2. Какие объекты имущества могут быть предметом залога, а какие нет?
• 3. Какова залоговая привлекательность у нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, ценных бумаг?
• 4. В чем заключается формальное условие для начала обращения взыскания на заложенное имущество со стороны зал о годержателя?
• 5. В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда?
• 6. Каков порядок распродажи заложенного имущества на открытых торгах?

• 7. Как устанавливает кредитор сумму необходимой залоговой стоимости под конкретный размер кредита?
• 8. Что такое залоговая стоимость объекта имущества и как она назначается?
• 9. Какими признаками должна обладать рыночная стоимость при оценке для целей залога?
• 10. Что такое ликвидность имущества и какой показатель ее характеризует? Какие факторы влияют на ликвидность движимого и недвижимого имущества?
• 11. Какой смысл имеет коэффициент ценовой эластичности спроса?
• 12. Какие факторы учитываются при назначении коэффициента ликвидной скидки для определения залоговой стоимости имущества?

Практические задания

• 1. Необходимо определить залоговую стоимость имущества под кредит банка. Кредит дается на два года под 20% годовых при ежегодном возврате кредита равными долями. Расчет стоимости выполняется исходя из неблагоприятных условий, при которых произойдет невозврат кредита и процентов за срок действия договора. Планируемый коэффициент штрафов и затрат равен 1,2. Сумма кредита равна 810 тыс. руб.
• 2. Необходимо определить сумму кредита с процентами, которую может получить предприятие от банка под залог своего имущества. Банк устанавливает залоговый дисконт 15% от рыночной стоимости, коэффициент штрафов и затрат - 1,2. Рыночная стоимость предлагаемого в залог имущества равна 3580 тыс. руб.
• 3. Необходимо определить коэффициент ценовой эластичности спроса для подержанного металлорежущего станка. За рыночную цену 310 тыс. руб. станок может быть продан в течение четырех месяцев. Если снизить цену на 20%, то срок продажи станка сокращается до трех месяцев.
• 4. Необходимо определить время сокращенной экспозиции при продаже станка по сниженной на 25% цене. Время нормальной торговой экспозиции станков данного типа - четыре месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,8.
• 5. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки для ускоренной продажи здания. Срок нормальной торговой экспозиции зданий данного типа - пять месяцев. Необходимо продать здание за три месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,95.

• См.: Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации /Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. - М.: Финансы и статистика, 2008. - С. 26.

Залоговая стоимость имущества требуется при оформлении банковского кредита. Оценка имущества , предоставляемого в залог, производится только независимым оценщиком.

Такое требование обусловлено тем, что: 1) независимый оценщик не имеет имущественного интереса в оцениваемом им объекте оценки, 2) не имеет вещественных и обязательственных прав в отношении данного имущества. Разумеется, сам банк, получающий имущество в залог, не имеет права проводить его оценку, поскольку имеет имущественный интерес.

Следует понимать, что оценка залога не тождественна оценке рыночной стоимости в понимании Закона «Об оценочной деятельности». По сути, оценивается ликвидационная стоимость объекта, которая отличается от рыночной стоимости.

Почему залог оценивается по ликвидационной стоимости

Что же такое ликвидационная стоимость? Это стоимость объекта на тот случай, если он будет отчужден. В жизни это выглядит так: если получатель кредита перестал выполнять свои обязательства по договору кредитования, объект залога по истечении определенного времени выставляется на продажу.

Поскольку банк – это не риэлторская компания, он заинтересован в скорейшем возврате долга ссудополучателя. В этой связи он не может ждать, пока найдется покупатель по рыночной цене, поэтому оценка производится по более низкой (ликвидационной) стоимости, которая позволяет банку продать объект залога в минимальные сроки и восстановить свои кредитные ресурсы.

Особенности оценки ликвидационной стоимости для залога

• залоговая стоимость имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по кредиту, определяется при заключении кредитного договора. При этом она является прогнозной, поскольку рассчитывается на момент истечения срока кредитования плюс время на быструю реализацию имущества с торгов;
• оценка стоимости залога осуществляется на основе предварительной оценки его рыночной стоимости;
• ввиду возможной реализации залогового имущества предполагается смена его собственника, которая может повлечь изменение условий использования;
• при расчете залоговой стоимости недвижимого имущества выбор коэффициента ликвидационной скидки происходит с учетом ликвидности объекта, которая зависит от местоположения, состояния, размера, рыночной стоимости, развитости рынка недвижимости в регионе, конкретном населенном пункте, предполагаемого времени продажи. Для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов срок экспозиции должен составлять не более двух месяцев.

Самыми ликвидными недвижимыми объектами являются офисные здания и помещения, за ними следуют торговые здания, потом — производственные и складские.

К тому моменту, когда должник ссудозаемщик прекращает исполнять свои обязательства по кредитному договору, кредитор должен иметь реальную возможность обратить взыскание на предмет залога. Это в первую очередь означает, что на этот момент заложенное имущество должно сохраниться в натуре как минимум. Для этого в Гражданском кодексе прописана возможность передачи заложенного имущества залогодержателю. Предусмотрены и другие способы обеспечения сохранности заложенного имущества.