Технический осмотр мкд. Техническое обследование многоквартирного жилого дома для проведения капитального ремонта
Минстрой России разработал проект поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации о порядке государственного учета жилищного фонда и проведения технического обследования многоквартирных домов. Согласно проекту, информация о состоянии и характеристиках МКД будет доступна для всех собственников квартир и помещений на информационном портале ГИС ЖКХ. Об этом заявил глава Минстроя России Михаил Мень во время общения с прессой 30 марта.
Законопроект позволит систематизировать информацию об объектах государственного учета жилфонда, отражающую основные характеристики многоквартирных домов, в том числе, их техническое состояние. Для этого будет введена процедура проведения технического обследования многоквартирных домов, которое может проводиться только специализированными организациями, а его результаты будут оформляться в виде технического паспорта дома, он станет неотъемлемой частью технической документации на МКД.
«Новый порядок учета позволит создать открытую базу данных о многоквартирных домах, их технических характеристиках и состоянии. В течение 5 лет с момента вступления поправок в силу, обследование должно быть проведено для всех МКД, включенных в региональные программы капремонта, а еще раньше, в течение 1 года с указанной даты, техобследованию подлежат все дома со спецсчетами», - отметил Михаил Мень.
Техническое обследование многоквартирных домов будет проводиться с периодичностью раз в пять лет. В новостройках за первичное обследование будут отвечать застройщики. Для уже построенных домов техобследование планируется выполнять за счет средств фонда капремонта дома, а его заказчиком выступят регоператор капитального ремонта или владелец спецсчета, на котором собственники накапливают средства на капремонт своего дома.
Сегодня мы расскажем, для чего нужны, как проводятся и как составляются акты сезонных осмотров.
Управление МКД включает в себя, помимо прочего, поддержание в исправном состоянии общего имущества дома (ст. 161 ЖК РФ). Проследить за состоянием инженерных систем, обеспечивающих функционирование здания, конструкций и благоустройством придомовой территории позволяют плановые общие осмотры МКД.
Установите периодичность проведения плановых осмотров
Жильцы жалуются: затопило подвал, протекла крыша, обвалился фасад. Виноватой оказывается управляющая организация, которая вовремя не отследила неудовлетворительное состояние дома.
Плановые проверки с полным описанием состояния конструкций и комплекса инфраструктурных систем, обеспечивающих тепло-, водо- и электроснабжение, водоотведение, вентиляцию, позволяют иметь актуальную информацию об управляемом объекте и своевременно выполнять план по текущему и капитальному ремонту.
Сезонные общие осмотры МКД проводятся не реже двух раз в год, обычно в межсезонье - весной и осенью. По их результатам составляются акты весеннего и осеннего осмотра соответственно.
Задача таких мероприятий - выявить причины появления дефектов и определить план работ по их устранению. В ходе осмотров контролируется правильность использования и содержания жилых помещений - выполнение требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ .
Кроме того, ежегодно весной рекомендуется проводить инструктаж собственников и арендаторов о порядке содержания жилых помещений, правилах использования инженерных коммуникаций, электрических плит, приборов, работающих на газе, и прочего оборудования. А также разъяснять требования пожарной безопасности. Это нужно для поддержания и актуализации знаний, как правильно пользоваться помещениями МКД без вреда для себя и окружающих. Инструктированием занимается ответственное лицо УО, чаще всего главный инженер.
Соберите проверяющую комиссию
Для проведения осмотра жилого дома создается специальная комиссия. Членами комиссии выбираются должностные лица УО и хотя бы один представитель совета МКД. Порядок проведения осмотра описан в п. II Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и включает:
- инспекцию дома,
- составление акта,
- создание перечня необходимых мероприятий на основании полученных результатов осмотра.
Для осмотра некоторых элементов коммуникационных систем может потребоваться участие профильного специалиста. В этом случае привлекаются работники управляющей или подрядной организации.
Проведите осенний и весенний осмотры МКД
Весенний общий осмотр является частью подготовки МКД к следующему зимнему сезону. Для всесторонней проверки инженерных систем он проводится после отключения центрального отопления.
Осенний осмотр дома проходит перед началом отопительного сезона. По его результатам УО оценивает готовность МКД к зимнему периоду.
Проведение сезонных осмотров происходит по одной схеме. Комиссия изучает, в каком состоянии на данный момент находятся конструкции здания, коммуникации, придомовая территория. По результатам проверки в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД фиксируются неисправные компоненты и требуемый объём работ по текущему или капитальному ремонту.
Составьте и заполните форму акта осмотра
На основании заполненного журнала проверки составляются акты весенне-осенних осмотров МКД. Они непосредственно взаимосвязаны друг с другом и образуют систему, которая позволяет поддерживать жилой фонд в надлежащем состоянии.
Акт весеннего осмотра МКД содержит объём работ по текущему ремонту на нынешний год, акт осеннего осмотра - на следующий год. Оба акта включают описание дефектов, которые возможно устранить, только проведя капитальный ремонт.
Ниже по очереди вписываются члены комиссии с указанием занимаемой должности. Далее следует таблица, включающая три основных колонки:
- наименование осматриваемых систем и элементов;
- оценка состояния;
- решение о необходимости ремонта.
Данные для первой колонки можно найти в приложении 7 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 .
Во второй колонке фиксируется, в каком состоянии находится каждый элемент конструкции или инфраструктуры. Если элемент успешно проходит проверку, указывается, что он находится в отличном, хорошем или удовлетворительном состоянии.
Если в конкретном доме не предусмотрен какой-либо элемент из шаблонного перечня документа, в столбец записывается, что он отсутствует.
При обнаружении дефекта кратко описывается его характер, возможные причины появления, точное место расположения и примерный объём работ по устранению неисправности или повреждения. Ставится отметка о неудовлетворительном состоянии элемента.
Последняя колонка включает необходимый тип ремонта: «текущий», «капитальный» или «не требуется». Мера определяется комиссией на основании состояния проверяемого элемента.
После ознакомления с составленным документом все члены комиссии, которые принимали участие в осмотре дома, ставят свои подписи в соответствующих графах.
Практическая значимость плановых сезонных осмотров МКД велика. Они позволяют поддерживать состояние зданий и их инфраструктуру на должном уровне, что положительно сказывается на уровне жизни, комфорте и безопасности жильцов.
Технические осмотры общего имущества собственников жилых помещений проводятся для того, чтобы определить техническое состояние имущества, своевременно выявить дефекты здания и неисправности, определить планы работ, сформировать перечень услуг и работ.
В зависимости от назначения технические осмотры подразделяются на общие/частичные, внеплановые/ плановые, проводимые 2 раза в год: весной (после окончания эксплуатации в условиях зимы) и осенью (проверяется готовность к эксплуатации в условиях зимы). Внеплановые осмотры чаще всего проводятся после аварий техногенного характера, стихийных бедствий.
Порядок проведения технического осмотра определён Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается специальная комиссия. Приказом руководителя управляющей организации назначаются: персональный состав комиссий и их председатели. В состав комиссии входят специалисты и инженерно-технические работники управляющей организации, представитель собственников, также могут привлекаться специализированные организации, оказывающие услуги по оценке технического состояния общего имущества.
В ходе осмотров жилого здания проверяются:
1. Внешнее благоустройство территории (земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (при наличии документов, подтверждающих проведение в установленном порядке межевания земельного участка, присвоение ему кадастрового номера и передачу в общую долевую собственность).
2. Ограждающие конструкции и элементы фасада (наружные стены и все элементы фасадов, включая балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства).
3. Фундаменты и подвальные помещения.
4. Крыши, кровли, вентиляционные устройства, чердачные помещения и перекрытия, утеплитель чердачных перекрытий, крышные газовые котельные; надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, а также иные коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах.
5. Поэтажно должны обследоваться: перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование.
6. Встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование, канализация, газопровод.
7. Строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.
8. Осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования многоквартирного дома производится одновременно с поэтажным осмотром, при этом устанавливается состояние перекрытий, окон, дверей, стен, перегородок.
Согласно пункту 14 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
По завершению акт технического осмотра общего имущества подписывается комиссией проводившей осмотр, представителем собственников (выборное лицо) и утверждается руководителем организации, проводившей осмотр, или уполномоченным на это лицом.
Тип: Панельный
Этажность: 9
Подъездов: 2
Площадь застройки: 1100 кв. м
Строительный объем: ~ 35 200 куб. м (включая фундамент, подвал и кровлю).
Стоимость обследования здания : 176 000 руб.
Срок обследования строительных конструкций типового 9-этажного 2-подъездного дома:
- панельный дом - 10 рабочих дней
- кирпичный - 20 рабочих дней
- каркасный -20 рабочих дней
Цена обследования зданий и сооружений зависит от:
Типа здания (панельный / кирпичный/ каркасный)
Строительного объема
Удаленности объекта
Сложности проекта
Наличия исходной документации
Какая документация нужна для проведения обследования многоквартирного дома?
- Правоустанавливающие документы
- Рабочая документация (проект)
- Техпаспорт БТИ
- Исполнительная документация (акты на скрытые работы, журнал входного контроля, журнал производства работ и т.д.)
- Акты осмотра здания (при наличии)
Почему после введения здания в эксплуатацию собственники должны следить за состоянием основных конструкций здания?
Потому что гарантия застройщика на многоквартирный дом - 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Поэтому обнаруженные дефекты и повреждения по закону «О защите прав потребителя» обязан будет устранить и оплатить застройщик.
Согласно ГОСТ 31937-2011 полное обследование многоквартирного жилого дома (его технического состояния) проводится не позднее, чем через 2 года после ввода в эксплуатацию, т.к. все основные скрытые дефекты проявляются именно в этот период.
Далее обследование проводится каждые 10 лет. А дома, находящиеся в непосредственной близости к станциям и перегонам метро - каждые 5 лет. Для уникальных и технологически сложных объектов, например, Москва-Сити, устанавливается непрерывный мониторинг состояния конструкций и грунтов оснований.
Какие цели обследования и экспертизы многоквартирных домов?
Для собственников жилья, Фонда капитального ремонта и Мосжилинспекции такие обследования необходимы для того, чтобы рационально распределить средства на плановые ремонты, составить их план-график и получить необходимую смету. От грамотности составления сметы зависит, будут ли лазейки для хищения материалов подрядчиками. Вовремя предпринятые меры по привлечению экспертной компании обезопасят жильцов от лишних растрат на содержание строителей-мошенников. Как результат - техническое заключение экспертов может существенно сэкономить деньги жильцов дома и обеспечить дому долгое безаварийное существование.
В советское время существовала система обязательных осмотров зданий и сооружений, что помогало поддерживать дом в нормальном техническом состоянии.
Фактически, на данный момент состояние дома не контролирует ни одна структура. А экспертизы и осмотры назначаются, когда имеющиеся проблемы строения начинают интенсивно разрушать жилой дом. Правильно, конечно же, будет заранее провести диагностику строительного организма, чем потом вкладываться в дорогостоящее лечение всего дома. Это знают грамотные руководители управляющих компаний.
Наша организация предоставляет услуги по комплексному и выборочному обследованию многоквартирного жилого дома , включая:
- проверку инженерных сетей
- обмерные работы
- разработку проектов усиления конструкций.
Инженеры-эксперты "А-эксперт" готовят техническое заключение, которое отвечает государственным стандартам и принимается во всех судах РФ.
Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД - это неотъемлемая составляющая его содержания.
Цель осмотра общего имущества - установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.
Кто организует осмотры и кто принимает в них участие
Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
На заметку
Применение правил № 170
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 , нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.
Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).
Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170 , то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.
На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170 . Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16-10217 по делу № А26-10959/2015 , от 30.11.2015 № 307‑АД15-14917 по делу № А66-3331/2015 .
Что значит оформить результаты осмотра общего имущества
По итогам осмотра нужно:
- оформить акт осмотра и совершить комплекс необходимых действий на основании этого документа;
- заполнить журнал осмотров.
Такие документы относятся к технической документации на МКД (подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Как составить акт осмотра общего имущества
Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.
В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).
Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.
На основании акта примите решения:
- о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
- о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.
Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.
Что делать после составления акта осмотра общего имущества
В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год - по результатам весеннего осмотра, на следующий год - по итогам осеннего);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:
- по результатам весеннего осмотра - составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- по результатам осеннего осмотра - проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.
Что записать в журнал осмотров
Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. По итогам осмотра отразите в журнале выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.
Такую обязанность предусматривает п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам.