Об участии в долевом строительстве недвижимости

Настоящая публикация подготовлена адвокатами нашего Бюро, специализирующимися на разрешении судебных споров по договорам участия в долевом строительстве недвижимости, и посвящена наиболее распространенным проблемам судебной практики. Актуальность норм закона и примеров, приведенных в публикации, приводится по состоянию на январь 2014 года

Ложные договоры долевого участия в строительстве

Судебная практика свидетельствует, что достаточно часто встречаются ситуации, когда договоры с дольщиками заключаются без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости» . Деньги граждан привлекаются для строительства жилья под различными предлогами, которые находятся в прямом противоречии требованиям закона. К подобным «обманным сделкам» относятся, так называемые, «предварительные договоры купли-продажи жилья», «договоры займов с условием возврата займа квартирой», «договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома», вексельные схемы и другие неправомерные сделки.

Независимо от наименования такого договора при юридическом выявлении, что предметом договора являлось участие гражданина в долевом строительстве жилья, суд при разрешении соответствующего спора обязан применять и руководствоваться положениями Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, если договор был заключен гражданином исключительно в личных целях, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должно применяется законодательство России о защите прав потребителей.

Стоить отметить, что при разрешении споров относительно Закон об участии в долевом строительстве не может применяться и ссылки на него будут недействительными. Особое внимание следует уделить тем участникам долевого строительства, которые вступают в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Закон действительно позволяет гражданам участвовать в долевом строительстве будучи участником кооператива, однако, Закон об участии в долевом строительстве в данном случае неприменим. На практике это означает, что в случае нарушения сроков строительства ответственность в виде неустойки применена быть не может, не может быть также взыскана компенсация морального вреда, связанная с нарушением обязательств.

Практика Бюро: .

Публикации Бюро: .

Подведомственность и подсудность споров

Достаточно часто при обращении в суд граждане допускают процессуальные ошибки, предъявляя иски в ненадлежащие судебные инстанции. При решении вопроса о подведомственности спора необходимо исходить из конкретной ситуации. Если иск участника долевого строительства о взыскании с застройщика денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда не содержит требования о праве на сам объект долевого строительства (квартиру), то он может быть предъявлен по выбору истца в суд:

— по месту нахождения организации (застройщика),

— по месту жительства или пребывания истца;

— по месту заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Иски, связанные с правами на объекты долевого строительства, предъявляются по месту нахождения самих объектов, то есть недвижимого имущества.

Несостоятельность (банкротство) застройщика – нередкое явление в российской действительности. В отношении застройщика может быть введена процедура банкротства, которая в соответствии с нормами закона осуществляется арбитражным судом. Если гражданин пожелает в судебном порядке инициировать спор с застройщиком, то подведомственность такого дела будет зависит от сути предъявленных к нему исковых требований: о признании права собственности, о передаче жилых помещений, о взыскании денежных средств и т.п. Также будет иметь значение момент обращения гражданина в суд – до или после принятия арбитражным судом решения о введении процедуры банкротства застройщика, а также наличие у гражданина требований, связанных с защитой прав потребителя.

Существенные нарушения требований к качеству объекта

Рассмотрим, что именно признается существенным нарушением требований к качеству построенного жилья. Таковым с точки зрения закона признаются:

— несоответствие объекта долевого строительства условиям договора,

— несоответствие объекта (жилья) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения,

— другие подобные нарушения к качеству объекта долевого строительства.

Указанные нарушения по качеству недвижимости устанавливаются строительно-технической экспертизой в совокупности с иными доказательствами, представляемыми сторонами, например, заключениями специальных служб о несоответствии жилого помещения санитарным нормам и т.п.

Существенные нарушения требований к качеству объектов ведут к тому, что их устранение влечет такие затраты, которые могут быть сопоставимы или даже выше, чем стоимость, например, квартиры в жилом доме. Устранение дефектов объекта может повлечь отселение граждан, которые уже приняли квартиры и поселились в них.

Заинтересованные лица при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта могут потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки, а могут потребовать расторжения договора с возвратом помимо внесенных денежных средств неустойки, морального вреда и причиненных убытков.

Нарушения требований к качеству объектов могут быть выявлены как до принятия дома гражданином по акту, когда дольщик вправе отказаться принимать объект долевого строительства до устранения застройщиком допущенных нарушений, так и после принятия объекта (квартиры, дома). Общаться с застройщиком по поводу обнаруженных / выявленных недостатков рекомендуется в письменной форме, так как подобная переписка будет являться хорошим надлежащим доказательством в суде.

Гарантийный срок, 5 лет, на объекты долевого строительства установлен законом и, как правило, застройщиками в договорах не увеличивается. Следовательно, предъявлять претензии по качеству построенного объекта недвижимости можно в пределах пятилетнего срока. Срок давности для предъявления иска по факту обнаружения недостатков начинает течь со дня выявления недостатков.

Таким образом, если дольщик предъявил застройщику претензию по качеству объекта в последний день гарантийного срока, то застройщик обязан устранить выявленный дефект, а в случае отказа или бездействия, дольщик вправе обратиться в суд в пределах срока исковой давности, даже если он выходит за пределы гарантийного срока.

При обнаружении существенных недостатков объекта долевого строительства дольщику в соответствии с законодательством принадлежит право выбора характера требований к застройщику. Он вправе:

— отказаться от объекта долевого строительства,

— потребовать от застройщика привести объект в надлежащее состояние или самому устранить выявленные недостатки с возложением понесенных расходов на застройщика.

Возлагать на застройщика расходы, связанные с устранением недостатков, можно в судебном порядке. В таком случае суд своим решением обяжет застройщика выплатить все понесенные доказанные расходы на устранение недостатков, а также возложит на застройщика штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной суммы.

Консультации Бюро : .

Взыскание неустойки по Закону об участии в долевом строительстве

Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям гражданина — участника долевого строительства и застройщика возможно лишь в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. Иногда суды ошибочно применяют положения закона «О защите прав потребителей» при расчете неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия. Так, Верховный Суд РФ в своих тематических обзорах указал, что при разрешении данной категории споров ответственность может применяться только в виде неустойки, установленной Законом об участии в долевом строительстве, причем снижение размера законной неустойки соглашением сторон недопустимо.

Сами суды могут снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Но Верховный Суд РФ опять же обращает внимание на то, что это возможно только в исключительных случаях по заявлению ответчика и только при наличии к тому достаточных оснований, с указанием мотивов, по которым возможно уменьшение неустойки: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие мер застройщиком к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, а также иные обстоятельства. При этом доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном размере может негативно сказаться на сроках строительства и повлечь неблагоприятные последствия других участников долевого строительства не будут являться основанием для снижения размера неустойки для застройщика.

Практика свидетельствует, что легитимным снижением неустойки, считается её занижение на 30-50 процентов от начисленной при условии полного выполнения застройщиком своих обязательств по информированию дольщика согласно требованиям закона и принятию мер к урегулированию спора, при отсутствии для дольщика негативных последствий и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Законом неустойка предусмотрена в нескольких случаях. Прежде всего, это неустойка, предусмотренная частью 3 статьи 3 рассматриваемого закона, то есть неустойка в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это с нарушением требований законодательства. Кроме немедленного возврата всех внесенных денежных средств гражданин может потребовать уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случае неисполнения договора в установленный срок и его расторжения участником долевого строительства в одностороннем порядке, когда имела место просрочка передачи объекта дольщику, неустойка рассчитывается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Практика Бюро: .

Признание права собственности на объект долевого строительства

Уделим особое внимание спорам о признании права собственности на объект долевого строительства. Иногда возникает ситуация, когда застройщик по тем или иным причинам не выполняет свои обязательства в установленные законом сроки, объект долевого строительства построен, но не введен в эксплуатацию. Участник долевого строительства, полностью исполнивший свои обязательства по договору, вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на такой объект недвижимости. Суд может удовлетворить данный иск при достаточной степени завершенности строительства, возможности индивидуализировать объект и учесть в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. Фактическая передача объекта истцу в таком ситуации также влияет на вынесение положительного решения по делу (спору). Признание судом права собственности на объект долевого строительства возможен и в ситуации, когда застройщик сознательно пошел на нарушение прав участника долевого строительства и отказывается передавать ему объект строительства или заключил с ним договор, не отвечающий требованиям законодательства, в связи с чем дольщику приходится подтверждать свои права в судебном порядке.

Публикация Бюро: .

Практика Бюро: .

Одностороннее расторжение гражданином договора участия в долевом строительстве

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства жилья договор считается расторгнутым со дня направления соответствующего уведомления застройщику. При отсутствии ответа (подтверждения) от застройщика или отказе признать договор расторгнутым и вернуть денежные средства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда. Требовать в судебном порядке расторжения договора или признания его расторгнутым уже нет необходимости, поскольку юридически он считается расторгнутым.

Иным распространенным основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве являются существенные нарушения требований к качеству объекта, о чём мы указывали ранее в данной публикации.

Компенсация морального вреда. Взыскание убытков

Рассматривая судебную практику Верховный Суд России неоднократно занимал позицию, отраженную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В качестве убытков при рассмотрении споров, связанных с долевым строительством, суд взыскивает расходы:

— на посредника (когда застройщик заключает договоры строго через посредников). Следует отметить, в суде факт навязывания посредничества доказать достаточно сложно. Даже при наличии свидетелей суды часто игнорируют факт расходов, связанных с услугами третьих лиц.

— на аренду недвижимости за период после наступления срока приема-передачи объекта. Такие убытки удовлетворяются судом чаще при наличии доказательств, что истцу действительно негде жить и он не владеет собственным жильем.

— на оплату ипотечного кредита, процентов, выплачиваемые банку за кредит, назначение которого оплата по договору долевого участия.

Кроме того, существует практика, когда в качестве убытков была взыскана разница между ценой квартиры, указанной в договоре долевого участия и стоимостью аналогичной квартиры, которую дольщик может приобрести на рынке в период рассмотрения момент спора судом. Такая правовая позиция, на наш взгляд, является справедливой и позволяет защитить интерес гражданина, который вложил свои средства для приобретения жилья для собственного проживания и в результате неисполнения обязательств застройщиком не может ни приобрести квартиру на вторичном рынке, ни заключить новый договор долевого участия в строительстве с другим застройщиком в связи с неуклонным ростом цен на рынке недвижимости.

При рассмотрении споров участников долевого строительства с застройщиками суды, применяют положения Закона «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной Законом о долевом участии. За несоблюдение в добровольном порядке требований дольщика суд обязан взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной суммы. Пункт 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа. При расчете размера штрафа за основу берется сумма основного долга, неустойка, убытки и компенсация морального вреда.

Практика Бюро: .

В случае необходимости получения юридической помощи и консультаций у адвоката, специализирующегося на разрешении судебных споров по вопросам долевого участия в строительстве жилья, Вы можете обратиться в .

ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

Судья: Иванова Е.А. Дело N 44г-158/06
Члены коллегии: Савельев А.И., Анцифирова Г.П.
Докладчик: Люльчева Д.И.

Президиум Московского областного суда в составе:

председателя президиума Марасановой С.В.,
членов президиума Ефимова А.Ф.,
Николаевой О.В.,
Никоновой Е.А.,
Омельченко Т.А.,
Рустамовой А.В.,

рассмотрев истребованное по надзорной жалобе М. гражданское дело по иску М. к ЖСК "Эталон" о признании права на долевое участие и права собственности на квартиру (строительный N 12), расположенную в строящемся доме, обязании после сдачи объекта передать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на квартиру, взыскании неустойки, компенсации морального вред а, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н., объяснения М., ее адвоката Моисеевой Г.В., представителя ЖСК "Эталон" Иванова А.В. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

М. обратилась в суд с иском к ЖСК "Эталон" о признании права на долевое участие и права собственности на квартиру (строительный N 12), расположенную в строящемся доме, обязании ответчика после сдачи объекта передать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на квартиру, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что 6 июля 2003 года между ею (соинвестором) и ЖСК "Эталон" (инвестором) был заключен инвестиционный договор N 27, согласно которому инвестор обязался передать ей на условиях данного договора долю и право долевого участия в строительстве 17-этажного жилого дома в размере 39,9 кв. метров общей площади, что соответствовало размеру однокомнатной квартиры, строительный N 12.
Застройщиком указанного жилого дома является ЖСК "Эталон", который одновременно с передачей доли в натуре соинвестору обязался передать, а соинвестор - принять права и обязанности по использованию квартиры в многоквартирном жилом доме. Объем долевого взноса соинвестора для строительства 39,9 кв. м общей площади составил 758100 руб.
Согласно условиям договора сумма денежных средств от долевого взноса соинвестора, внесенная на момент заключения настоящего договора, пересмотру не подлежала. С момента передачи инвестору сумм, указанных в договоре, соинвестор приобретал право долевого участия и долю в строящемся жилом доме пропорционально внесенным средствам, а после сдачи объекта госкомиссии и полного взноса всех средств, предусмотренных договором,- право собственности на 39,9 кв. м общей площади в жилом доме, что соответствует однокомнатной квартире.
Строительство объекта должно было быть завершено к 1 января 2005 года. В случае оплаты договора в полном объеме единовременно стоимость договора считалась окончательной и пересмотру не подлежала.
Истица указала, что условия инвестиционного договора она выполнила полностью, оплатив в кассу ответчика 758100 руб., однако 27 октября 2004 года получила от ЖСК "Эталон" уведомление о том, что исключена из числа домовладельцев в связи с неуплатой ею дополнительных услуг, не предусмотренных проектом и инвестиционным договором, которые были утверждены на собрании членов ЖСК "Эталон" и домовладельцев от 10 мая 2004 года. Квартира выставлена на продажу и в отношении ее заключен новый инвестиционный договор от 17 октября 2004 года с Мартыновым Б.В. Истице предложено забрать уплаченные ею денежные средства, тогда как заключенный с нею инвестиционный договор в установленном порядке не расторгался и оснований для расторжения договора у ответчика не имелось.
Решением Жуковского городского суда от 18 апреля 2005 года в иске М. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 мая 2005 года решение оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявительница просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, дело направить на новое судебное рассмотрение.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 19 января 2006 года дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Московского областного суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, находит состоявшиеся по настоящему делу судебные постановления подлежащими отмене, как вынесенные с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 148 ГПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности, уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.
Требования данной нормы судом не соблюдены.
Отказывая М. в иске, суд исходил из того, что на время рассмотрения спора в суде соинвестором по строительству спорной жилой площади являлся М.Б., а не М. Право на долевое участие в строительстве дома передано М.Б. 17 октября 2004 года, с ним заключен новый инвестиционный договор, который истица не оспаривает.
Кроме того, судом учтено, что жилой дом является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не принят, поэтому признание права собственности на несозданный объект недвижимости является невозможным.
Данные выводы суда нельзя признать верными.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела видно, что истица в соответствии с инвестиционным договором от 8 июля 2003 года по двум квитанциям к приходным кассовым ордерам N 69, 70 от 8 июля 2003 года оплатила обусловленную договором сумму долевого взноса для строительства 39,9 кв. м площади - 758100 руб. (л. д. 9).
Пункт 9.5 инвестиционного договора предусматривает, что при условии оплаты договора в полном объеме единовременно стоимость договора окончательная и пересмотру не подлежит (л. д. 8). М. полностью выполнила условия инвестиционного договора (л. д. 6).
Инвестиционным договором от 6 июля 2003 года предусматривалась возможность расторжения инвестором в одностороннем порядке договора лишь в случае, если соинвестор просрочил сроки внесения какого-либо взноса, предусмотренного настоящим договором, более чем на 30 календарных дней.
Никаких дополнительных взносов, кроме тех, которые были в полном объеме выплачены М., договор от 6 июля 2003 года не предусматривал.
ЖСК "Эталон" основанием для расторжения в одностороннем порядке заключенного с истицей инвестиционного договора посчитал неуплату ею взносов за дополнительные услуги, обеспечивающие более комфортное проживание, которые не были предусмотрены проектом и инвестиционным договором. Перечень дополнительных услуг, величина дополнительных взносов и порядок их оплаты были утверждены на общих собраниях от 10 мая 2004 года и от 10 августа 2004 года (л. д. 76, 64) членов ЖСК "Эталон" и соинвесторов.
В уведомлении от 26 октября 2004 года, в котором ЖСК "Эталон" ставит М. в известность о фактическом расторжении с нею инвестиционного договора, исключении ее из числа домовладельцев, продаже квартиры со строительным номером 12, имеется ссылка на положения п. 1 ст. 4, п. 8 ст. 22 ФЗ "О товариществах собственников жилья".
Между тем данных о том, что в строящемся жилом доме было создано и в установленном законом порядке зарегистрировано товарищество собственников жилья (кондоминиум), в материалах дела нет, равно как и не имеется в деле Устава ЖСК "Эталон".
В надзорной жалобе М. ссылается на то, что фактически ею ставился вопрос о признании инвестиционного договора от 6 июля 2003 года, заключенного между ею и ЖСК "Эталон", действительным и обязании ответчика исполнить условия договора.
Суду следовало уточнить заявленные истцом требования, правильно определить возникшие между сторонами правоотношения, а также определить круг лиц, участвующих в деле.
Помимо того, суд оставил без внимания, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона РФ N 213-ФЗ от 24.12.2004 объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые в силу ст. 131 ГК РФ также подлежит государственной регистрации.
Существенное нарушение судом норм материального и процессуального права оставлено без внимания судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда, что является основанием к отмене судебных постановлений.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Жуковского городского суда Московской области от 18 апреля 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 мая 2005 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение по существу в тот же суд.

Председатель президиума
С.В.МАРАСАНОВА

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Цуркан Л.С. Дело N 33-5604
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

рассмотрев в заседании от 16 мая 2006 года кассационную жалобу П. на решение Железнодорожного городского суда Московской области от 28 декабря 2005 года по делу по иску П. к ОАО "Интерурал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, заслушав доклад судьи Зубовой Л.М., объяснения П. и ее пред-ля Петерниной О.Н.,

УСТАНОВИЛА:

П. обратилась в суд иском к ОАО "Интерурал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что 21.03.03 она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым она внесла денежные средства, а ответчик принял на себя обязательство передать ей квартиру в собственность. До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал ей квартиру в собственность. Дом завершен строительством на 85%, в настоящее время строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, полагающаяся по договору квартира, расположенная на третьем этаже, фактически построена.
Представитель ОАО "Интерурал" иск в суд не явился, о дне слушания извещен.
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 28 декабря 2005 года в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, П. обжалует его в кассационном порядке, и просит, отменив, направить дело на новое рассмотрение.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд со ссылкой на ст. 219 ГК РФ мотивировал тем, что строительство спорного жилого дома не окончено, в эксплуатацию не сдан, истице спорное имущество по приемо-сдаточному акту не передавалось, она является участником договора долевого участия в строительстве, в установленном порядке право собственности на объект недвижимости за ответчиком не зарегистрировано.
Между тем, при разрешении спора суд не установил юридически значимые обстоятельства и неправильно применил норму материального права.
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из материалов дела усматривается, что истица заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым истица, как соинвестор, приобретает право на получение в собственность конкретной квартиры. Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме, связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств. Истица в полном объеме выполнила свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта. Ответчик со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилого помещения по приемо-сдаточному акту истице не выполнил.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.
Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости.
Поскольку при рассмотрении дела суд неправильно определил и не выяснил юридически значимые обстоятельства, а также неправильно применил норму материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, учитывая, что допущенные нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции в настоящем судебном заседании.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного городского суда Московской области от 28 декабря 2005 года отменить и дело направить на рассмотрение в тот же суд.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело N 11-В99-15

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

рассмотрела в судебном заседании от 27 июля 1999 г. гражданское дело по иску Х. к ООО фирме "Строймедсервис" о замене квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации на постановление президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 1 октября 1998 г.
Заслушав доклад судьи Кебы Ю.Г., объяснения Х., заключение помощника Генерального прокурора Российской Федерации Корягиной Л.Ч., полагавшей протест подлежащим удовлетворению, Судебная коллегия

установила:

Х. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирме "Строймедсервис" о замене квартиры, взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда, сославшись на то, что 13.03.95 заключил с Казанским медико-инструментальным заводом, правопреемником которого является ответчик, договор бытового подряда на строительство на долевых началах дома N 98 по ул. Ю. Фучика в г. Казани. Во исполнение договора истец внес на расчетный счет подрядчика 86171400 руб., а ему в собственность предоставлена трехкомнатная квартира N 21 в указанном доме. Однако, как утверждает Х., квартира N 21 имеет существенные недостатки, в связи с чем он считает нарушенными свои права потребителя.
Решением Приволжского городского суда г. Казани от 15 мая 1998 г. в иске отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 июня 1998 г. решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановлением президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 1 октября 1998 г. кассационное определение отменено и оставлено без изменения решение суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что постановление президиума подлежит отмене, а определение судебной коллегии следует оставить без изменения по следующим основаниям.
Разрешая спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 27.02.98 монтажных и конструктивных недостатков, делающих невозможным проживание в квартире N 21, в ней не выявлено, а имеющиеся отделочные недостатки устранимы, и истец не лишен возможности предъявить иск об устранении указанных в заключении недостатков.
Отменяя решение суда, кассационная инстанция сослалась на то, что судом не проверен довод истца о том, что его требование замены квартиры основано не на том, что в ней невозможно проживать, а на нарушении, по мнению заявителя, его прав, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.92 (в редакции Федерального закона от 05.12.95), в частности ст. 29 этого Закона, в соответствии с которой заказчик при обнаружении недостатков в выполненной работе вправе, в частности, потребовать безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы.
Президиум Верховного Суда РТ определение судебной коллегии отменил, указав, что в силу п. 3 ст. 730 Гражданского кодекса Российской Федерации законы о защите прав потребителей применяются к тем отношениям по договору бытового подряда, которые не урегулированы настоящим Кодексом. Последствия обнаружения недостатков в выполненной работе по указанному договору предусмотрены ст. 737 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой истец не вправе предъявить требование о замене квартиры, и в данном случае Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" применению не подлежит.
Между тем согласно ст. 737 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или во время его использования заказчик по договору бытового подряда может в течение общих сроков, предусмотренных ст. 725 настоящего Кодекса, а при наличии гарантийных сроков в течение этих сроков по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы.
Указанная статья не содержит запрета потребовать заказчиком в таком случае замены результата работы ненадлежащего качества на аналогичный надлежащего качества, что и было сделано Х. Не содержит такого запрета и ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", установившая права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы, что президиумом не учтено.
Кроме того, в силу ст. 739 того же Кодекса в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы по договору бытового подряда заказчик может воспользоваться правами, предоставленными покупателю в соответствии со статьями 503 - 505 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 503 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать, в частности, замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества.
Таким образом, из содержания закона следует, что в случае обнаружения недостатков в выполненной работе по договору бытового подряда заказчик по своему выбору осуществляет одно из предоставленных ему законом прав, в частности, он может потребовать от подрядчика замены недоброкачественного результата этой работы на аналогичный надлежащего качества.
При этом закон не связывает осуществление этого права заказчика с характером обнаруженных им в выполненной подрядчиком работе недостатков и возможностью либо невозможностью их устранения.
Из материалов дела видно, что Х. заключил с заводом, правопреемником которого является ООО "Строймедсервис", договор бытового подряда на строительство квартиры, переданная истцу квартира имеет значительные недостатки в отделке, в связи с чем согласно заключению строительно-технической экспертизы от 27.02.98 необходима полная смена оконных, балконных, внутренних дверных блоков, ремонт входной двери, полового покрытия, замена и ремонт сантехники, ремонт штукатурки, побелка потолков, поверхностей кухни, санузла, оклейка стен обоями (л.д. 95 - 102).
При таких обстоятельствах вывод суда, с которым согласился президиум, о том, что Х. не вправе потребовать замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества, а вправе требовать лишь устранения имеющихся в квартире недостатков, противоречит ст. 503 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела суд не обсудил возможность применения ст. 503 Гражданского кодекса Российской Федерации, что нельзя признать правильным.
Поскольку отношения по взысканию неустойки, возмещению убытков и компенсации морального вреда, вытекающие из договора бытового подряда, не урегулированы Гражданским кодексом Российской Федерации, то суду при разрешении этих требований Х. следовало руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" (ст. ст. 30, 29, 15), что сделано не было и что учтено судебной коллегией.
С учетом изложенного решение суда и постановление президиума Верховного Суда РТ нельзя признать законными, поэтому постановление президиума подлежит отмене, а кассационное определение следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 1 октября 1998 г. отменить и оставить без изменения определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 июня 1998 г.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ
за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам)
(утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ
от 26 декабря 2001 г.)

3. Оставление судьей искового заявления без движения по мотиву неуплаты государственной пошлины признано неправильным.
Определением судьи, оставленным без изменения кассационной инстанцией, исковое заявление В. к обществу с ограниченной ответственностью о защите прав потребителей и взыскании неустойки оставлено без движения. Истцам предложено в определенный судьей срок оплатить государственную пошлину в установленном законом размере.
Оставляя исковое заявление В. без движения, обязывая его произвести уплату госпошлины, судья полагал, что данные правоотношения не регулируются нормами Закона Российской Федерации от 17 ноября 1999 г. "О защите прав потребителей".
Президиум областного суда, рассмотрев дело по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменил вынесенные судебные постановления и направил исковое заявление В. в суд первой инстанции для рассмотрения в установленном законом порядке по следующим основаниям.
Между В. и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого после внесения соответствующих денежных средств (полная стоимость квартиры) ответчик обязуется построить и передать им в собственность две квартиры. Согласно копии договора его предметом является осуществление строительства жилого дома, в котором В. будут предоставлены две квартиры. Следовательно, по своему содержанию он является договором строительного подряда. Наименование истцов "дольщиками" в данном случае не имеет правового значения для определения характера возникших у сторон правоотношений.
Вывод кассационной инстанции о том, что истцы, заключив указанный договор, инвестируют строительство, является ошибочным, так как не соответствует цели, преследуемой В. при заключении договора.
В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21 ноября 2000 г.) "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договора банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, и других договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В 2016 году СКГД ВС РФ было вынесено несколько внушающих оптимизм определений, имеющих значение для тех, кто занимается защитой прав дольщиков, взысканием неустойки с застройщиков. Не буду здесь говорить о том, что многие правовые позиции якорных определений ВС РФ в регионах не имеют никакого значения, а решения судов, их применяющих отменяются. В моей практике суд первой инстанции вынес решение, следуя разъяснением пленумов РФ, обзорам судебной практики, правовым позициям свежих определений ВС РФ, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, не снижая ее размер, но Санкт-Петербургский городской суд снизил все чуть менее, чем в два раза, вопреки всем «передовым» позициям высшей судебной инстанции. Тем не менее, все же стоит обращать внимание на новые определения СК ГД ВС РФ по некоторым важным вопросам, связанным с взысканием неустойки.

Здесь я не буду говорить об ущербности практики некоторых региональных судов по фактически безмотивному снижению размера неустойки. Об этом .

Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.

Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 3 05-ЭС16-6006 .

Почему это определение важное для практики?

Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.

Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.

С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.

Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).

Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.
Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.

Второе дело, №4 -КГ16-37 , касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.

Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.

Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.

Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.
Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.

Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?